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Real estate appraisal report of Tsugawa, Aga, Higashikanbara District, Niigata Prefecture 959-4402, Japan

= 20,500 yen

20,500 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Tsugawa, Aga, Higashikanbara District, Niigata Prefecture 959-4402, Japan was determined for 20,500 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
Address	Tsugawa, Aga, Higashikanbara District, Niigata Prefecture 959-4402, Japan
Price	20,500yen/㎡
Access	Tsugawa , 1 , 500 M
Acreage	1,465㎡
Aspect ratio	不整形(1.0:3.5)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	bank
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
Main road	north east 11.0m prefectural road
The other roads	三方路
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),200(%)
Development area	city‐planning area
Natural environment

Survey report by Asatsuma Shin (Written in Japanese)

不動産鑑定士	浅妻信
価格	20,500円/㎡
個別的要因	三方路は効用増であるが、形状等で市場性が劣る。そのほか、個別的要因に変動はない。
地域要因	人口減、高齢化等により商業収益性は大きく減退し、商業地の市場が存在しない状態になっている。
市場の特性	同一需給圏は阿賀町内の商業地のほか店舗が混在する住宅地も含む。主な需要者は、阿賀町内の個人等で、地縁的関係を有する者が中心となる。過疎化、高齢化が進み、商業収益性は期待出来ず、需要は極めて限定的である。長年の地価下落で背後の住宅地との価格も接近しているところから下落幅は縮小傾向にあるが、地価はいぜん弱含みで推移するものと予測される。商業地の取引は少なく、また画地規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因	阿賀町の人口減少率、高齢化率は県内でもトップであり、老年人口がついに生産年齢人口を上回った。宅地需要は極めて弱い。

Survey report by Hiroshima Toshikuni (Written in Japanese)

不動産鑑定士	廣島利邦
価格	20,400円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動は無い。
地域要因	地域要因の変化は特に無いが、郊外路線商業地域との競合等から衰退傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は、阿賀町のうち津川地区中心部の商業地域及び周辺の住商混在地域全般である。需要者は地元の店舗経営者をはじめ、町内の事業者が中心と思料される。商業核の郊外化が進み既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経営者の高齢化、駐車場不足等からも需給は共に少なく新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引数が少なく、取引される価格帯も地域や規模によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因	阿賀町の人口減少率は高く、少子高齢化や農村部では過疎化が進行しており、全体的に不動産需要は弱い。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度6818205 北緯 139度4553353

Map

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Tsugawa Station(12,900円 / m²)Kanose Station(12,900円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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