Real estate appraisal report of Kitaba, Nishi Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-1126, Japan
14,700 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Kitaba, Nishi Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-1126, Japan was determined for 14,700 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新潟市西区北場字立野２０番１外 |
| Address | Kitaba, Nishi Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-1126, Japan |
| Price | 14,700yen/㎡ |
| Access | Kobari , 5 , 000 M |
| Acreage | 1,885㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| Main road | south 9.0m prefectural road |
| The other roads | 背面道 |
| Allocation of use zoning | other areas |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Iwahashi Yasunori (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 岩橋泰規 |
|---|---|
| 価格 | 14,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の集落地域で、農家住宅への土地需要が低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅が建ち並ぶ農村集落で、北側背後に県道が整備されて以降は交通量が減少している。新規需要も見込めないため、地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西区や隣接する南区や西蒲区などの農家住宅が建ち並ぶ農村集落一円。需要者は同じ集落内の居住者及び地縁関係者に限られ、他圏域からの転入はほとんど見られない。農業経営者の高齢化、若年層の農業離れなどから農村宅地に対する需要は少なく、農地価格も下落していることから不動産需要は弱く硬直化している。地域の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。 |
| 一般的要因 | 西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数は前年より増加しており、地域経済は緩やかな回復基調にある。 |
Survey report by Takizawa Mafumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 14,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 既成の農家集落地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧黒埼町の農家住宅地域。既存集落区域に所在し、市街化調整区域における公法上の規制はかなり緩和されているものの、新規の需要・供給は限定的。少子・高齢化の影響もあり、地価は今後も下落傾向で続くものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市西区のうち、市街化調整区域の指定を受けた農家住宅地域一円。既存集落区域に所在する場合などは公法上の規制がかなり緩和されているものの、需要者の中心は地元集落に一定の地縁を有する者にほぼ限定される。近年、景気は持ち直しつつある一方で、給与所得等の伸びは鈍く、さらには高齢化や後継者不足による農家数の減少を背景に、取引件数は僅少である。取引に係る規模等も多様であるので、市場の中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 西区では人口微増。取引件数・建築着工は上向きつつある。住宅地の地価は利便性の高い地点で安定的に推移。全体で下落率は縮小するが依然弱含み。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8530287 北緯 138度9929261 |
Map
Hyakumeyama Tachibotoke, Nishi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-1103, JapanKitaba, Nishi Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-1126, JapanDaimyō Toppara, Nishi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-1115, Japan
Related information
Terao Station(61,300円 / m²)Niigatadaigakumae Station(55,500円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード