Real estate appraisal report of Nishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, Japan
32,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Nishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, Japan was determined for 32,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番 |
| Address | Nishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, Japan |
| Price | 32,000yen/㎡ |
| Access | Yasu , 4 , 600 M |
| Acreage | 458㎡ |
| Aspect ratio | (1.5:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| Main road | south east 3.8m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Ogawasatoshi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 32,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏外であるが、旧中主町中心部近くの生活利便性が良好な地域であり、一定の需要は期待され地価は横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧中主町域の農家住宅地域で、駅徒歩圏外であるが、市街化区域内に存し居住生活に必要なインフラも整備され、周辺一般住宅地の価格動向の影響も受けて、地価はほぼ横這い傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧中主町を中心に野洲市内及び隣接市域における農家住宅を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で地縁性が強く限定的である。周辺では大規模団地の分譲も継続し、近隣地域は駅徒歩圏外であるが、人口集積が見られるなか大型商業施設も整備され旧中主町中心部に近く、居住環境が整備されていること等から一定の需要が見込める地域である。中心となる価格帯は、地積による差異が大きいが土地で1500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。 |
Survey report by Yamauchi Toshiaki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 山内敏彰 |
|---|---|
| 価格 | 32,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南東）で優るところから、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | バス便による既成住宅地域で、旧中主町の中心部近くに存するが、既成住宅地域に対する需要は弱く、これらを反映して地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は農家住宅が建つ既成住宅地域で、土地利用は当分の間現状推移すると予測される。旧中主町の中心部近くに位置しているが、需要は弱く、地価は下落傾向の状態にあると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR野洲駅よりバス便の既成住宅地域。需要者は同一需給圏外からの転入者は少なく、既成住宅地域で当該地域に地縁を有する人が需要者で、個別的な事情等が強く需要は弱い。なお市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より市場の中心価格帯としては土地（更地）450㎡で1，500万円前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1033493 北緯 136度0137655 |
Map
Nishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, Japan2 Chome-2382 Nishigawara, Yasu-shi, Shiga-ken 520-2423, JapanNishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, Japan4 Chome-2568-2 Nishigawara, Yasu-shi, Shiga-ken 520-2423, JapanYoshiji, Yasu, Shiga Prefecture 520-2413, JapanYoshiji, Yasu, Shiga Prefecture 520-2413, JapanNishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, JapanNishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, JapanNishigawara, Yasu, Shiga Prefecture 520-2423, Japan
Related information
Yasu Station(90,000円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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