Real estate appraisal report of Jiromaru, Agano, Niigata Prefecture 959-1943, Japan
5,700 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Jiromaru, Agano, Niigata Prefecture 959-1943, Japan was determined for 5,700 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３ |
| Address | Jiromaru, Agano, Niigata Prefecture 959-1943, Japan |
| Price | 5,700yen/㎡ |
| Access | Mizuhara , 9 , 500 M |
| Acreage | 192㎡ |
| Aspect ratio | (1.5:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | 別荘 |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 別荘等が多い傾斜地上に開発された分譲別荘地域 |
| Main road | south west 6.0m私道 |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Hiroshima Toshikuni (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 廣島利邦 |
|---|---|
| 価格 | 5,750円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 比較的管理された別荘住宅地域であるが、道路の広狭や傾斜の程度が様々で原野化した土地も多く介在するなど、需要は限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 開発後、相当の期間が経過した別荘地域であるが、平坦地は殆んど無く、空地や原野化した土地も多い。今後も停滞的に推移するものと予測され、地価は弱含みの推移が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阿賀野市内の別荘地域や山寄りの住宅地域全般である。需要者は県内の別荘希望者や定住希望者が中心と思料される。同一需給圏内には別荘地が点在しているが原野化している地域も多く、また、現下の経済情勢からも別荘地需要は限定的な状況である。取引される価格帯は建物付きで総額200∼500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 阿賀野市の人口は減少傾向にある。とりわけ、農村部での減少が目立ち、少子高齢化が進行しており、全体的に不動産需要は弱含んでいる。 |
Survey report by Itou Masahiro (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 伊藤正弘 |
|---|---|
| 価格 | 5,650円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域経済の低迷等により、別荘住宅地域の需要は弱まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 別荘地域であるが、朽廃建物や原野化した宅地が介在するなど管理状態が劣っており、衰退傾向にある。地価は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阿賀野市内の別荘地域及びその周辺の住宅地域。需要者は阿賀野市及び近郷の在住者が中心であり、別荘としての利用のほか、永住者も見られる。別荘地需要は相当に弱く、建物付の格安物件以外の取引はほとんど見られない。取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 植林地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8284803 北緯 139度2744539 |
Map
Yamazaki, Agano, Niigata Prefecture 959-1919, JapanYamazaki, Agano, Niigata Prefecture 959-1919, Japan
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Original data
国土交通省鑑定評価書
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