Real estate appraisal report of 2 Chome-5-15 Ōyachi, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0814, Japan
60,800 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-5-15 Ōyachi, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0814, Japan was determined for 60,800 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外 |
| Address | 逢谷内２−５−１５ 2 Chome-5-15 Ōyachi, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0814, Japan |
| Price | 60,800yen/㎡ |
| Access | Oogata , 1 , 600 M |
| Acreage | 152㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域 |
| Main road | south west 5.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Motoyama Junichi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 本山純一 |
|---|---|
| 価格 | 61,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅く、近隣地域は新規の宅地開発が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域で、逢谷内ICにより利便性は向上し、新規の宅地開発が見受けられることから、今後も現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。近隣地域は新潟中心部からのアクセスが良好であり、かつ商業施設等も近いことから需要が見込める地域である。市場の中心価格帯は、土地で1000万円前後、新築戸建で2500∼3000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。 |
Survey report by Nakamuramasaki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 中村真規 |
|---|---|
| 価格 | 60,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西向きの画地であるため、地域内においては選好性はやや高い。 |
| 地域要因 | 新々バイパス逢谷内ICの供用開始や、新松崎の新興商業施設の充実により生活利便性が向上、新規分譲地も見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 新潟市東区大形地区の既成住宅地域として熟成が進み、今後とも普通住宅地としての住環境を維持するものと予測する。生活利便性の向上による宅地需要の増加から、地価は上昇傾向にあるものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新潟市東区大形地区に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、圏外からの転入も認められる。近隣に新々バイパス逢谷内ICが開通したことから新潟市中心市街地へのアクセスも向上し、また商業施設や小学校にも比較的近いため、周辺ではミニ開発された分譲地の供給も多く、子育て世代を中心に需要も概ね堅調である。土地は総額で1，000万円前後、新築の建物付きで3，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ減少傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9185975 北緯 139度1161422 |
Map
2 Chome-2-12 Yutaka, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0812, Japan2 Chome Shinokayama, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0822, Japan4 Chome-3-11 Higashinakanoyama, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0836, Japan3 Chome-6-28 Terayama, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0892, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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