Real estate appraisal report of 6 Chome-1-29 Chūō, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0012, Japan
53,500 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 6 Chome-1-29 Chūō, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0012, Japan was determined for 53,500 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 長野県上田市中央６丁目４１６１番６外 |
| Address | 中央６−１−２９ 6 Chome-1-29 Chūō, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0012, Japan |
| Price | 53,500yen/㎡ |
| Access | Ueda , 900 M |
| Acreage | 85㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| Present | store, residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 飲食店が建ち並ぶ歓楽街の商業地域 |
| Main road | south west 6.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | commercial districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),400(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Miyamoto Yutaka (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 53,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地方景気停滞下、飲食店街の商況は厳しいが、背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和している。近隣地域に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一方通行路の多い飲食店街で近年安定的硬直的に推移している。市の歓楽街を取り巻く厳しい情勢から地価下落が続いていたが、付近の住宅地価が下げ止まっているため、今後は安定化が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上田市住居表示地区で、上田駅から1km前後の徒歩圏により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業、個人向けサービス業等を行う地元の法人個人が主である。付近のような飲食店街は地方景気の長期停滞などから客足が減少しており、今後も沈滞ムードが続くと思われる。ただ、地価は周辺住宅地価との関連で下げ止まってきている。散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は把握困難。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。商工業を取り巻く環境は依然厳しい。 |
Survey report by Ooi Kunihiro (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 大井邦弘 |
|---|---|
| 価格 | 53,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 昔ながらの飲食店街であり、特別な地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に位置する古くからの飲食を中心とするいわゆる歓楽街で当面は現状が継続と予測する。駅前を中心とする他の飲食店街と競合し地価は下落傾向が続いていたが、水準が低くなり横ばい傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上田市内に位置する商業地域、需要者の中心は上田市内で飲食店舗を営む経営者と把握した。需給動向については、既成商業地域内の供給は少なく限定的であるが、従来では飲食店の見られなかった地域への出店もあるなど旧来からの飲食店街に対する需要は弱含みに推移し、価格は底値圏まで落ち込んだ。需要の中心となる価格帯については、商業地の取引は数が少ないうえ個別性が強く、収集した事例においてもバラツキが大きいため把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 28年は大河ドラマ「真田丸」の影響で賑わった。上田駅前のイトーヨーカドー上田店跡地に新潟薬科大学長野薬学部設置の動きがある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4007839 北緯 138度2557162 |
Map
1 Chome-3-11 Ōte, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0024, Japan1 Chome-4-5 Chūō, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0012, Japan1 Chome-15-30 Chūōnishi, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0023, JapanUeda, Nagano Prefecture, JapanUeda, Nagano Prefecture, Japan1 Chome-3-22 Tenjin, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0025, JapanTokida, Ueda, Nagano Prefecture 386-0018, JapanUeda, Nagano Prefecture, JapanUeda, Nagano Prefecture, JapanUeda, Nagano Prefecture, JapanUeda, Nagano Prefecture, JapanUeda, Nagano Prefecture, JapanUeda, Nagano Prefecture, Japan2 Chome-7-8 Tokida, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0018, Japan1 Chome-12-18 Zaimokuchō, Ueda-shi, Nagano-ken 386-0014, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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