Real estate appraisal report of Kuwano, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8002, Japan
23,300 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Kuwano, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8002, Japan was determined for 23,300 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番 |
| Address | Kuwano, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8002, Japan |
| Price | 23,300yen/㎡ |
| Access | Okayama , 8 , 600 M |
| Acreage | 416㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.2:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域 |
| Main road | north east 3.8m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Yamashita Shinichirou (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 山下信一郎 |
|---|---|
| 価格 | 23,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 変動はない。 |
| 地域要因 | 地域状況に特に変化は無い。周辺には自己住宅開発申請による宅地取引が散見されるが、件数は大きく減少している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農家集落地域であるが、周辺には自己住宅開発申請による一般住宅も見られる。今後も現状程度で推移すると予測する。地価水準は下落傾向を続けると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三蟠地区を中心に、岡山市南東方面の市街化調整区域に存する農家集落地域一円である。主な需要者は地縁的関係を有する個人であるが、所謂50戸連たんの要件を満たす地域では、個人開発による一般住宅も散見される。土地需要は弱く、取引件数も少ない。取引は事情があるものが多く、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 低金利下で持ち家が堅調なほか、相続税対策、投資先としての需要の貸家が好調である。需要の強さには、立地条件等による選別化傾向が見られる。 |
Survey report by Hayashiyuusuke (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 林祐介 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人口が増加している操南小学校区にあって、近隣周辺は調整区域内の農家集落であり、自己申請の開発が見られる程度で、取引は少ない傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 干拓地に広がる調整区域内の農家集落である。県道岡山玉野線背後では北区中心部に近い利便性を背景に宅地分譲が盛んであるが、近隣地域周辺は行政的制限から地域変化に乏しく、現状維持で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は岡山市南東部の幹線背後に広がる、調整区域内に位置する住宅地域である。購入動機は世帯分離や隣地の買い増しなどを中心とし、外部からの転入等は少ない。やや広域的には宅地開発による新規分譲も見受けられるが、農家住宅とは市場が異なるため、価格そのものへの影響は少ない。血縁や地縁を契機とするため、取引の絶対数が限られ、また、取引される規模にもかなりの幅があるため、市場の総額ベースでの中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 操南小学校区の人口は平成28年11月末時点で、過去5年間に約1．9％増加し、高齢化率は24．5％と比較的低い水準にとどまっている。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6193684 北緯 133度9821082 |
Map
Fujisaki, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8006, JapanFujisaki, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8006, JapanFujisaki, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8006, JapanKuwano, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8002, JapanFujisaki, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8006, JapanFujisaki, Naka Ward, Okayama, Okayama Prefecture 702-8006, Japan
Related information
Original data
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード