Real estate appraisal report of Negishimae-58-22 Watanoha, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2135, Japan
28,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Negishimae-58-22 Watanoha, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2135, Japan was determined for 28,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 宮城県石巻市渡波字根岸前５８番２２ |
| Address | Negishimae-58-22 Watanoha, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2135, Japan |
| Price | 28,000yen/㎡ |
| Access | Watari Nami , 1 , 700 M |
| Acreage | 268㎡ |
| Aspect ratio | (1.2:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| Main road | south 6.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Miyamoto Ikki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 宮本一輝 |
|---|---|
| 価格 | 28,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路で日照、通風等の居住の快適性が優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。 |
| 地域要因 | 震災需要も終息しつつあり、建売住宅の売れ残りも見られるようになるなど、住宅需要は落ち着きを見せ、地価は横ばい傾向となっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域南側では今般の震災で壊滅的被害を受けているが、復旧復興が着実に進んでいる。需給は概ね均衡しており、今後とも地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石巻市東部地区の住宅地域の存する圏域と判定した。震災以降、需要者の中心は石巻市東部地区及び隣接の女川町在住の被災者となっていたが、現時点においては震災需要は落ち着きを見せ、一般の需要者が中心となっている。災害公営住宅の完成などを受けて、活発化してきた住宅需要も落ち着きを見せ、需給は均衡し、地価は概ね横ばい傾向にある。市場の中心価格帯は新築戸建分譲で総額2500万円程度、更地で総額800万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 需要者による選別が進み、地価上昇のエリアと地価下落のエリアの二極化傾向が窺えるようになってきている。 |
Survey report by Takada Yasuhiro (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 28,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域外からの転入はほとんどなく、積極的な需要は見られないが、地縁者等による一定の需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 残存する低未利用地の開発余地はあるが、市内他地域で大規模な宅地供給が続いており、当面は現状のまま推移すると予測する。地縁者による一定の需要が認められ、地価水準は横這い基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市街地の旧北上川以東のうち、JR「渡波」・「万石浦」駅利用の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する者がほとんどである。津波浸水被害を受けた建物の建て替えのほか、地縁者間の取引が散見されるが、地域外からの積極的な需要は認められない。土地は270㎡程度で700万円台半ば、新築の戸建物件は2，000万円台半ばから3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4214554 北緯 141度348688 |
Map
3 Chome-5 Kazumakita, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0043, JapanWatanoha, Ishinomaki, Miyagi Prefecture 986-2135, JapanShinsengari-77-1 Watanoha, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2135, Japan3 Chome-2 Sakanamachi, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0022, Japan2 Chome-10-35 Watanohachō, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2121, Japan2-19 Isechō, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2123, JapanWatanoha, Ishinomaki, Miyagi Prefecture 986-2135, JapanKoganehama Watanoha, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2135, JapanKoganehama Watanoha, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-2135, Japan
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Watanoha Station(27,550円 / m²)Mangokuura Station(28,000円 / m²)Rikuzeninai Station(31,350円 / m²)Sawada Station(22,800円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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