Real estate appraisal report of Minakuchichoyama, Koka, Shiga Prefecture 528-0067, Japan
15,900 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Minakuchichoyama, Koka, Shiga Prefecture 528-0067, Japan was determined for 15,900 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７ |
| Address | Minakuchichoyama, Koka, Shiga Prefecture 528-0067, Japan |
| Price | 15,900yen/㎡ |
| Access | Minakuchimatsuo , 4 , 000 M |
| Acreage | 197㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模住宅のほか空地も見られる郊外の住宅地域 |
| Main road | north east 6.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Oosumi Moto Hajime (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 大住元肇 |
|---|---|
| 価格 | 15,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状を有する北東向き中間画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 新築住宅需要が継続する一方で売り土地が多く、競売物件も少なからずあるため買い手市場となっている。業者取得では低廉な取引価格がみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅建築が進んだが、未だ空地が多く残存する市街化調整区域の大規模な住宅団地。継続的な需要はあるものの供給過剰が払拭されず、地価は緩やかな下落で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、水口町や甲南町の郊外に存する市街化調整区域の住宅団地。周辺事業所の勤務者や賃貸住宅からの転出者が需要者の中心。相対的に予算低位の一次取得者が新築住宅を求める。売却希望者が多いため需給が不均衡。中心価格帯は土地300万円∼400万円、新築住宅で2000万円程度。1000万円までの中古住宅の需要があり、競落物件やリフォーム物件の転売市場が併存。団地内の位置、道路との高低差、形状、方位等による価格差が大きい。 |
| 一般的要因 | 県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。甲賀市の人口は減少継続、世帯数は増加。宅地需要は水口町中心部に偏り、旧町間の格差が顕在。 |
Survey report by Momose Kousei (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 桃瀬公成 |
|---|---|
| 価格 | 15,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 旧水口町丘陵地の大規模造成団地で、未だ未利用地が多く土地利用は停滞している。但し地価は相当程度落ちており底値圏にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧水口町市街地北方の山間部に開かれた大規模な住宅団地で、徐々に土地利用は進んでいるものの未だ空地の多い状態であり、当面は現状を維持するものと予測される。地価はすでに低い水準にあり下げ止まりつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧水口町及び周辺市町の山間域に開発された造成住宅地域として把握され、需要者は当該市町の事業所に勤務する一次取得者が中心とみられる。企業誘致を睨んだ大規模開発が多く、住宅建設は徐々に進んでいるが、供給超過から地価は下落調整が続き底値圏にある。標準的な価格水準は土地300万円前後、中古戸建が1000万円までとなっている。その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 |
| 一般的要因 | 山がちな地形と鉄道インフラの弱さが人口や地域経済を停滞させる一方、高速道路網の発達が工場誘致を促す等、市勢や産業構造を規定している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 人工地植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9976938 北緯 136度1801953 |
Map
Minakuchichoyama, Koka, Shiga Prefecture 528-0067, JapanJapan, 〒528-0067 Shiga-ken, Kōka-shi, Minakuchichōyama, 2619−38 菅谷ハイツMinakuchicho Matsuo, Koka, Shiga Prefecture 528-0074, JapanMinakuchicho Matsuo, Koka, Shiga Prefecture 528-0074, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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