Real estate appraisal report of Sekiyama, Myoko, Niigata Prefecture 949-2235, Japan
16,100 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Sekiyama, Myoko, Niigata Prefecture 949-2235, Japan was determined for 16,100 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３ |
| Address | Sekiyama, Myoko, Niigata Prefecture 949-2235, Japan |
| Price | 16,100yen/㎡ |
| Access | Sekiyama , 120 M |
| Acreage | 367㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| Present | store, residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの近隣商業地域 |
| Main road | south 17.0m prefectural road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Mizuno Masao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 16,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特に見られないが、集客力ある施設の不在等により小売店舗地としての需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧妙高村全体の過疎化、高齢化等により、既成商業地域は繁華性の低下が続いている。地価水準は今後も下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧妙高村地区の商業地域であるが、繁華性が高くないため周辺の商住混在地域も含む。需要者の中心は地元の個人事業者である。人口減少、上越市等の路線商業地域への顧客流出等により商店街は衰退傾向にあり、土地の需給関係は低迷している。取引は個別事情等様々であり中心価格帯は見出し得ない。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（商業地域の重心移動等）により、既成商業地域の土地需要が低迷している。 |
Survey report by Watanabe Mitsuyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡邉光幸 |
|---|---|
| 価格 | 16,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道沿いや旧新井市方面の大型店舗等への顧客流出が顕著である。また周辺住民の少子高齢化も進み、衰退化が懸念され土地需要は乏しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅付近の県道沿い地域であるが、国道沿いや旧新井地区並びに上越市の商業集積地等への顧客流出、住民の高齢化や購買力の低下等も影響して、集客商圏は狭く発展性に乏しい。今後も地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に旧妙高村地区の商業地域及び付近の混在地域一帯であり、広域的には隣接する上越市中郷区及び妙高高原地区の商業地域等も含む。需要者の中心は地縁性を有する個人並びに地元小規模法人等で、限定的である。少子高齢化の進行や新井地区及び上越市の商業集積地等への顧客流出により繁華性は低下し、新規出店はほぼ見られない。需要は減退傾向にあり、市場の中心価格帯は個別事情等条件により様々で見出し難い。 |
| 一般的要因 | 住民基本台帳等による地区人口は約3820人、世帯数は約1400でいずれも減少傾向、宅地需要は低迷し取引は乏しい。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度9333426 北緯 138度2247068 |
Map
Sekiyama, Myoko, Niigata Prefecture 949-2235, JapanSekiyama, Myoko, Niigata Prefecture 949-2235, JapanSekiyama, Myoko, Niigata Prefecture 949-2235, Japan
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Sekiyama Station(12,925円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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