Real estate appraisal report of 2 Chome-8-4 Hayadōriminami, Kita-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-3375, Japan
38,800 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-8-4 Hayadōriminami, Kita-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-3375, Japan was determined for 38,800 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新潟市北区早通南２丁目２１３８番 |
| Address | 早通南２−８−４ 2 Chome-8-4 Hayadōriminami, Kita-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-3375, Japan |
| Price | 38,800yen/㎡ |
| Access | Hayadoori , 400 M |
| Acreage | 230㎡ |
| Aspect ratio | (1.5:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| Main road | north 6.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 low rise-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 50(%),100(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Yoshi Sawami (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 吉沢実 |
|---|---|
| 価格 | 38,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 隣接する彩野地区の住宅団地による住宅一次取得需要の吸収。当該地域は、高齢化の進行により需要は低調に推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 開発時期の古い大規模住宅団地である。小規模スーパー等の利便施設も見られるが、住民の高齢化が顕著であることから、今後は空家や売家の増加も考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市の北区内に所在する一般住宅地域である。需要者は、区内在住者、地縁者を中心に、近隣市区町からの転入者を含む。一次取得者による需要の大半は、ニュータウン等に吸収され、高齢化の進む既存住宅地に対する需要は弱い状況である。土地は、800万円から1，000万円程度、新築戸建物件は、2，000万円台前半の物件が需要の中心と考えられる。 |
| 一般的要因 | H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。住宅需要は回復しているが、一次取得者は、新規分譲地への選好性が強い。 |
Survey report by Iida Hironori (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 飯田英範 |
|---|---|
| 価格 | 38,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。 |
| 地域要因 | 大型商業施設への接近性で劣り、また周辺の県営住宅団地の老朽化による住環境の悪化等により需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | ほぼ熟成した郊外の住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。商業施設等への接近性で劣ることから割高感があり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね新潟市北区のうちJR早通駅周辺の住宅地域である。需要者は区内の一次取得者層が中心であり、外部からの転入もみられる。大型商業施設への接近性等で劣るため需要はやや弱含みで、また周辺における住宅地供給が多く、やや供給過多の状況である。土地は600∼800万円程度、新築戸建は1800∼2200万円程度の物件が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 北区の人口は減少傾向にある。北区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9190065 北緯 139度1803924 |
Map
Related information
Hayadoori Station(25,900円 / m²)Niizaki Station(32,000円 / m²)Toyohide Station(27,900円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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