Real estate appraisal report of Nishikomachi Nou, Itoigawa-shi, Niigata-ken 949-1352, Japan
41,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Nishikomachi Nou, Itoigawa-shi, Niigata-ken 949-1352, Japan was determined for 41,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４８２番１外 |
| Address | Nishikomachi Nou, Itoigawa-shi, Niigata-ken 949-1352, Japan |
| Price | 41,000yen/㎡ |
| Access | Nou , 100 M |
| Acreage | 314㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| Present | store |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 小売店舗等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域 |
| Main road | north east 10.0m prefectural road |
| The other roads | 南東側道 |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Yoshidatakumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 吉田巧 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 視認性や利便性に優れる角地であり、中間画地に比して効用が高い。 |
| 地域要因 | 住民の高齢化や大型店等他地域への顧客流出で衰退傾向にある。駅近の立地優位性は薄れている。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺住民の高齢化、購買力の低下により商勢は衰退傾向にある。また顧客の多くはスーパーマーケット等が立地する北方エリア周辺に流れ、駅に近い当該地域の優位性は薄れている。今後もこの傾向は続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に能生地域中心部の県道沿線地域及び既成商業地域等。より広域的に捉えると糸魚川地域近郊や青海地域の商業地域等も包含する。主な需要者は地元事業者又は地縁の個人。糸魚川地域近郊の幹線であれば圏外事業者の需要もみられるが能生地域では相対的に需要は弱い。既成地域では住民の高齢化や購買力の低下、大型店等への顧客流出により衰退化が進んでいる。取引が少なく、個別事情により条件も様々であるため中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞し、能生地域では少子高齢化の進行もより懸念される。 |
Survey report by Kobayashimasao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 小林正夫 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地であり、中間画地に比較して利用上の効用が優る。 |
| 地域要因 | 周辺住民の購買力の低下、他地域の商業集積への顧客流出等により、衰退傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店、信用金庫、併用住宅等が混在する近隣型の商店街であり、駅に近いが繁華性はやや低い。少子高齢化による人口減少傾向、スーパー等が立地する他の商業集積地への顧客流出により停滞傾向にあると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、能生地区の既成商業地域及び幹線沿いの商住混在地域を中心に、より広域的には糸魚川地域近郊や青海地域の商業地域等も含む。需要者は、地縁関係を有する地元個人事業者及び小規模法人等であり、圏外からの参入は殆どみられず期待し難い。糸魚川地域のほか上越市等の商圏に属しており、依然顧客の流出傾向が続いている。土地取引は少なく、当事者の個別事情や条件も様々であるため取引の中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線の開業効果も殆どなく、能生地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1050039 北緯 137度989746 |
Map
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Nou Station(41,000円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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