Real estate appraisal report of Nagano, Nagano Prefecture, Japan
50,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Nagano, Nagano Prefecture, Japan was determined for 50,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 長野県長野市上松２丁目３６２番１１４ |
| Address | 上松２−３−１６ Nagano, Nagano Prefecture, Japan |
| Price | 50,000yen/㎡ |
| Access | Zenkoujishita , 950 M |
| Acreage | 393㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域 |
| Main road | south east 4.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 low rise-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 40(%),60(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Naitou Takeyoshi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 内藤武美 |
|---|---|
| 価格 | 50,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 方位による増加要因が認められる。画地規模は大きいが代替競争関係にある他の不動産と比較した場合、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 市街地にあるが傾斜地にある住宅地域の市場は弱い。アパートや分割需要はみられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 動物園の北東方面に位置し、斜面に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。画地規模は大きく、総額水準が高いため不動産需要は弱い。今後も当面現状維持で、地価動向は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市街地のうち上松、三輪地区及びその周辺地区の住宅地域が圏域。需要者は長野市内に居住する1次取得者及び同一需給圏外に居住する2次取得者が中心。傾斜地にあり画地規模が大きいため分割需要はあまり見られない。当該地域は利便施設が遠く総額水準が高いこともあって需給関係は低迷している。中心となる価格帯は土地1600∼2000万円、新築戸建住宅は3500万円∼3800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 上松1、2丁目の人口は減少、世帯数は微増減している。景気は持ち直しているが、値嵩物件への需要は回復していない。 |
Survey report by Okumura Atsushi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 奥村淳 |
|---|---|
| 価格 | 50,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。南東道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。 |
| 地域要因 | 傾斜地の住宅地は敬遠される傾向が強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 古い住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。市内住宅地全体に面積小型化、総額低下は限界に達した感もあるが、当地域は画地規模が極大で総額的割安感には遠く利便性も劣位のため地価は下落と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長野市犀北で北陸新幹線以西の郊外住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入もみられる。学校、動物園、公園、美術館、善光寺等に近く、大画地の並ぶ傾斜地の団地。昔はいわゆるステータスシンボル的な選好性が作用し人気も高かったが、生活利便性が重要視される現代では需要は細っている。100坪程度での土地価額は1600∼1800万円程度、新築の戸建物件は総額3200万円程度が需要の限界と思われる。 |
| 一般的要因 | 市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下落一辺倒から下げ止まり気配の様相を呈してきた。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6485496 北緯 138度1942432 |
Map
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国土交通省鑑定評価書
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