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Real estate appraisal report of Japan, 〒518-0842 Mie-ken, Iga-shi, Uenokuwamachi, 1412 市街地南部地区市民センター

= 35,700 yen

35,700 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Japan, 〒518-0842 Mie-ken, Iga-shi, Uenokuwamachi, 1412 市街地南部地区市民センター was determined for 35,700 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	三重県伊賀市上野桑町１４１１番外
Address	Japan, 〒518-0842 Mie-ken, Iga-shi, Uenokuwamachi, 1412 市街地南部地区市民センター
Price	35,700yen/㎡
Access	Kuwamachi , 320 M
Acreage	165㎡
Aspect ratio	(1.0:4.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	住宅の中に店舗兼住宅も見られる既成住宅地域
Main road	south west 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Matsumoto Kouji (Written in Japanese)

不動産鑑定士	松本浩二
価格	35,700円/㎡
個別的要因	個別的要因の変動はない。
地域要因	建替え需要も少なく、混在の程度を含めて要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。
地域要因の将来予測	旧上野市街地の混在住宅地域。画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。
市場の特性	同一需給圏は当市住宅地域であり、旧上野市街地との代替競争関係が強いと判断した。典型的需要者は当市内居住者だが、市場は限定される傾向が強い。新規需要者は北部地区土地区画整理地区及び市街地分譲地等に流れ、当該地域への需要は弱い。街路要因は恵まれるも画地条件等の地域特性が作用し、市場性の減退が続く。市場における中心価格帯は土地約160㎡程度で総額500万円∼700万円と思料される。
一般的要因	県内経済は緩やかな持ち直し。当市人口は約9．4万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。不動産需要は低迷を続けている。

Survey report by Migi Kyou Yasuhiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	右京安彦
価格	35,700円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	店舗併用住宅等も見られる土地利用が固定的な既成住宅地域として変動はなく、需給動向は引き続き弱い。
地域要因の将来予測	店舗兼住宅等も見られる旧来からの既成住宅地域である。土地利用に目立った変化はないが、地縁的選好性等を反映して外部からの新規需要が乏しく、地価は下落傾向が続くと予測される。
市場の特性	同一需給圏は伊賀市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に多少の地縁性を有する伊賀市の居住者がほとんどを占める。旧来の市街地の住宅地域であるため、より街路や環境条件等の整備された北部土地区画整理事業地等の宅地供給の影響から需給は弱い。市場の中心価格帯は、土地は160㎡で600万円前後と把握した。
一般的要因	人口減少率及び高齢化率はともに高い。伊賀地域外からの転入は少なく、一部の地区を除き住宅地、商業地ともに需給動向は一般的に弱い。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 34度756666 北緯 136度1354764

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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