Real estate appraisal report of Iyanagi, Akiha Ward, Niigata, Niigata Prefecture 956-0853, Japan
14,200 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Iyanagi, Akiha Ward, Niigata, Niigata Prefecture 956-0853, Japan was determined for 14,200 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１ |
| Address | Iyanagi, Akiha Ward, Niigata, Niigata Prefecture 956-0853, Japan |
| Price | 14,200yen/㎡ |
| Access | Higashiniitsu , 1 , 300 M |
| Acreage | 462㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 農家住宅の中に一般住宅が混在する住宅地域 |
| Main road | south west 5.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Satoumanabu (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 佐藤学 |
|---|---|
| 価格 | 14,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に変動はないが地域内住民の高齢化等により需要は弱含みの傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家集落が建ち並ぶ地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、限定的な需要を反映して地価はやや下落傾向が継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市秋葉区郊外の農家集落地域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心である。圏外からの流入者は少なく、対象標準地付近の集落の居住者は減少傾向が継続しており、需要は弱含みである。取引の中心価格帯は取引自体が少ないため、明確な価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 秋葉区の人口は減少で世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。 |
Survey report by Araitoshikazu (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 新井俊一 |
|---|---|
| 価格 | 14,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動は無い。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特に変動は見られないが、高齢化等を反映して需要は減少傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、特に変化は見込めず、今後も現状のままの推移が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に秋葉区の郊外に所在する調整区域内の農家住宅地域である。地元の居住者又は地縁者による自己居住目的での土地需要が大半を占め、外部からの流入は期待出来ない。不動産の取引はかなり少なく、特に中心となる価格帯は存しない。賃貸アパート等の収益用不動産はほとんど見られず、収益目的での需要は希薄である。 |
| 一般的要因 | 秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度7883932 北緯 139度1495785 |
Map
Takiyacho, Akiha Ward, Niigata, Niigata Prefecture 956-0854, JapanIyanagi, Akiha Ward, Niigata, Niigata Prefecture 956-0853, Japan2 Chome-11-10 Niitsuhigashichō, Akiha-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 956-0816, Japan2 Chome-7-43 Kanazawachō, Akiha-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 956-0851, Japan12-24 Takiyachō, Akiha-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 956-0854, JapanTakiyacho, Akiha Ward, Niigata, Niigata Prefecture 956-0854, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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