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Real estate appraisal report of Dōchiura Yamoto, Higashimatsushima-shi, Miyagi-ken 981-0503, Japan

= 12,500 yen

12,500 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Dōchiura Yamoto, Higashimatsushima-shi, Miyagi-ken 981-0503, Japan was determined for 12,500 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
Address	Dōchiura Yamoto, Higashimatsushima-shi, Miyagi-ken 981-0503, Japan
Price	12,500yen/㎡
Access	Yamoto , 1 , 100 M
Acreage	513㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	農家住宅の中に一般住宅が見られる地域
Main road	south east 9.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	70(%),200(%)
Development area	controlled urbanization area
Natural environment

Survey report by Nakayamaosamu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	中山修
価格	12,500円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	市街化調整区域内の既存集落地域であり、需要者は地縁、血縁関係者に限定される。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測	市街化調整区域内の既存集落であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状維持にて推移することが見込まれる。住宅需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は旧矢本町における既存集落を中心として、東松島市全体の住宅地域である。需要者は地縁的選好性の強い個人である。旧来からの集落地域で圏外からの転入者は少なく、既存集落内の取引件数は少ない状況である。需要の中心となる価格帯を把握するのは難しいが、土地は500㎡程度で600万円前後と推察される。
一般的要因	移転需要の沈静化、災害公営住宅の整備等により、取引件数は減少している。

Survey report by Kou Sawa Aki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	江澤亜樹
価格	12,500円/㎡
個別的要因	地域内の標準的画地であり格別の変動はない。
地域要因	旧来からの集落地域。中心部に近いものの市街化調整区域であるため需要は地縁、血縁関係のある者等に限定される。
地域要因の将来予測	旧来からの集落地域である。震災後も特段の変動要因はなく、当面は現状維持が見込まれる。地価は下落傾向にて推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は旧矢本町内における既存集落であるが、東松島市全体の集落に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者、特に旧矢本町内の集落に地縁的選好性を有する者に限られる。区画整理地や中心市街地の住宅地とは異なり、市街化調整区域の既存集落では取引が少ない状況である。このため需要の中心となる価格は見出し難いものの、150坪程度の標準的画地で600∼700万円程度と見込まれる。
一般的要因	震災後の高台、内陸への移転需要はほぼ区切りがついている。復興公営住宅等の供給が進むにつれ、取引の減少が見込まれる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	水田
土壌	泥炭土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 38度4178157 北緯 141度1991545

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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