Real estate appraisal report of Tsukiokaonsen, Shibata, Niigata Prefecture 959-2338, Japan
= 36,000 yen
36,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Tsukiokaonsen, Shibata, Niigata Prefecture 959-2338, Japan was determined for 36,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
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| Lot number(Chiban) | 新潟県新発田市東新町１丁目１５６番５ |
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| Address | 東新町１−４−４
Tsukiokaonsen, Shibata, Niigata Prefecture 959-2338, Japan |
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| Price | 36,000yen/㎡ |
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| Access | Shibata , 900 M |
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| Acreage | 449㎡ |
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| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
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| Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
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| Present | store, residence |
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| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
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| The vicinity | 店舗、医院、住宅等が混在する市道沿いの地域 |
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| Main road | north 7.0m city road |
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| The other roads | 西側道 |
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| Allocation of use zoning | quasi-industrial districts |
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| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
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| Development area | urbanization area |
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| Natural environment | |
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Survey report by Hiroshima Toshikuni (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 廣島利邦 |
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| 価格 | 36,000円/㎡ |
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| 個別的要因 | 標準的画地に比し、角地による効用増が認められる。 |
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| 地域要因 | 郊外の新興商業地域との競合及び地域南東方の都市計画道路の供用開始による影響等から、不動産需要はやや弱い。 |
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| 地域要因の将来予測 | 商住混在地域であるが、郊外型店舗が集積する新発田ICや西新発田駅付近の新興商業地域等への顧客流出の影響等から商業繁華性は低下している。今後も衰退傾向が続き地価は弱含みで推移していくものと予測される。 |
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| 市場の特性 | 同一需給圏は、新発田市中心部の既成商業地域や周辺の住商混在地域全般である。需要者は地元の小売・飲食店舗経営者をはじめ、市内の事業者が中心と思料される。商業核の郊外化や商業地の分散化が進み既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経営者の高齢化等からも需給は共に少なく新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引される価格帯は、地域や規模によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。 |
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| 一般的要因 | 新発田市の人口は減少傾向にある。少子高齢化は進行しており、全体的には不動産需要は弱含んでいる。 |
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Survey report by Itou Masahiro (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 伊藤正弘 |
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| 価格 | 36,000円/㎡ |
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| 個別的要因 | 角地であるため、利便性・視認性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。 |
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| 地域要因 | 既成商業地域の需要は弱まっている。 |
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| 地域要因の将来予測 | 商業繁華性の低い店舗、医院、住宅等が混在する幹線市道沿いの地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。地価は、周辺住宅地の供給過多から、現状維持ないし弱含みで推移するものと予測する。 |
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| 市場の特性 | 同一需給圏は、狭義ではJR新発田駅を中心とする旧新発田市中心市街地の既成商業地域及び幹線街路沿い。需要者は、当該地に地縁を有する個人・法人が中心である。既成商業地域の繁華性の低下が続いていることなどから需要は限定的であり、また、取引が少なく規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
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| 一般的要因 | 地域経済の回復は弱く、先行きは不透明で、土地取引は新規開発地以外は不活発である。 |
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Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
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| 土地利用・植生 | 宅地 |
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| 土壌 | グライ土壌 |
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| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
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| 緯度・軽度 | 東経 37度8801866
北緯 139度309229 |
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Map
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