Real estate appraisal report of Hirao, Yamanouchi, Shimotakai District, Nagano Prefecture 381-0401, Japan
28,500 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Hirao, Yamanouchi, Shimotakai District, Nagano Prefecture 381-0401, Japan was determined for 28,500 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３ |
| Address | Hirao, Yamanouchi, Shimotakai District, Nagano Prefecture 381-0401, Japan |
| Price | 28,500yen/㎡ |
| Access | Yudanaka , 860 M |
| Acreage | 236㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| Main road | south west 5.0m town road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 2 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Saitoutakashi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 齋藤隆 |
|---|---|
| 価格 | 28,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅が建ち並び、小学校に近接する熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 温泉街に近接する熟成した住宅地域であり現状のまま推移するものと予測する。町の主力産業である観光業がスキー・温泉客の減少から不振が続いており人口減少・高齢化の進展もあって地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山ノ内町及び隣接市町村の住宅地域。需要者は同町居住者の世帯分離又はUターン等同町に地縁・血縁を有する者が中心となる。通学・通勤の利便性から中心部周辺に移り住む動きが見られるものの、人口減少・高齢化が進展しているため、不動産需要は低調であり取引件数は少なく安値取引も散見される。斯かる状況から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 主力の観光産業はスノーモンキーの世界的名声から外国人客は増加しているものの、全体の入込客数はピーク時の半分以下に留まり不振が続いている。 |
Survey report by Wada Yukifumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 和田幸史 |
|---|---|
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られない。商業施設、公共施設に近接する利便性を有する既成住宅地域であるが、需給動向に変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | ホテル・旅館街に近接する既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動は認められず当面現状のまま推移するものと予測する。高齢化の進展、町内観光産業の不振を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山ノ内町を中心として隣接する中野市を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は地元居住者及びその関係者であり圏外からの転入は少ない。近隣地域周辺にはホテル・旅館・店舗等の商業施設や公共施設が数多く立地するが、これらの施設の勤務者は中野市から通勤するケースが多く、町内で住宅地を購入しようとする動きは弱い。近隣地域及びその周辺における標準的な価格水準は土地総額で5百万円前後程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 山ノ内町の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る水準で推移。観光客数は近年はほぼ横這いであるが、ピーク時からは大きく減少している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度7337964 北緯 138度4337058 |
Map
Hirao, Yamanouchi, Shimotakai District, Nagano Prefecture 381-0401, JapanHirao, Yamanouchi, Shimotakai District, Nagano Prefecture 381-0401, JapanHirao, Yamanouchi, Shimotakai District, Nagano Prefecture 381-0401, JapanShibuwatanoyu Hirao, Yamanouchi-machi, Shimotakai-gun, Nagano-ken 381-0401, Japan
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Yudanaka Station(31,100円 / m²)Kamijou Station(33,700円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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