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Real estate appraisal report of 10-23 Tsuda Minamimachi, Kokuraminami-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 800-0248, Japan

= 44,200 yen

44,200 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 10-23 Tsuda Minamimachi, Kokuraminami-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 800-0248, Japan was determined for 44,200 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	福岡県北九州市小倉南区津田南町１６１番１１
Address	津田南町１０−２３ 10-23 Tsuda Minamimachi, Kokuraminami-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 800-0248, Japan
Price	44,200yen/㎡
Access	Shimozone , 2 , 500 M
Acreage	238㎡
Aspect ratio	(1.0:2.5)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
Main road	west 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 low rise-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),100(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hata Narutoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	羽田成利
価格	44,200円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	小倉南区東部の郊外にあって、旧空港跡地の工場誘致による住宅地需要とミニ住宅開発の影響を受け、競合関係の中で地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測	郊外の中規模住宅団地であり、利便性の観点から需要は希薄である。区内では新規分譲住宅の供給が続けられていることからも、相対的に競争力が劣り、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需要圏は、小倉南区の東部を中心とする郊外の住宅地域であり、需要者は、北九州市内に通勤する勤労者世帯が中心である。近隣地域は、郊外に形成された既成住宅地域である。小倉南区東部では工場進出がみられ、それに伴いミニ開発が盛んである。近隣地域は最寄駅への接近性、工場地への通勤による立地からはやや劣っているため、需要は低迷傾向にあり、地価は弱含みで推移している。
一般的要因	小倉南区は、人口微減、世帯数微増傾向にあり、高齢化も進んでいる。低金利により需要も底堅く、長期下落による値頃感があり回復基調にある。

Survey report by Tamura Tsunemi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	田村常美
価格	44,200円/㎡
個別的要因	個別的要因の変動はない。
地域要因	交通利便性が劣る郊外の古い住宅団地であり、新規大型住宅団地等と比較して競争力は劣る。
地域要因の将来予測	郊外の既存住宅団地であり、住環境は優れているが、生活利便性が劣るため需要は減退している。区内で新規分譲が活発であり、相対的に競争力が劣るため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、小倉南区の東部を中心とする郊外の住宅地域であり、需要者の中心は、北九州都心部に通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。小倉南区東部では大型住宅団地等の新規宅地分譲が盛んであり、価格水準が競合する既存団地への需要は低迷しており地価は弱含みで推移している。取引の中心価格帯は、土地は230㎡程度で1，000万円程度、中古の戸建物件は2，000万円程度である。
一般的要因	北九州地区の経済は、緩やかに回復している。小倉南区の人口・世帯数は概ね横這い傾向で推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	人工地植生,ヤブツバキクラス域代償植生,ヤブツバキクラス域自然植生,水田
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 33度8247753 北緯 130度9177636

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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