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Real estate appraisal report of 3 Chome-13-17 Shimosone, Kokuraminami-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 800-0217, Japan

= 63,200 yen

63,200 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-13-17 Shimosone, Kokuraminami-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 800-0217, Japan was determined for 63,200 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	福岡県北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４
Address	下曽根３−１３−１７ 3 Chome-13-17 Shimosone, Kokuraminami-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 800-0217, Japan
Price	63,200yen/㎡
Access	Shimozone , 600 M
Acreage	162㎡
Aspect ratio	(2.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
Main road	south 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Tsugou Tetsuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	都合哲男
価格	63,100円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。
地域要因の将来予測	JR下曽根駅に近い開発団地であり生活利便施設は徒歩圏に揃っており利便性は高い。開発時期が約40年前と古いことから、老朽化した建物が多いが、安定した需要が見込めるため現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は小倉南区東部に広がる一円の住宅地域。需要者の中心は小倉南区在住、又は小倉南区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。近隣地域はJR曽根駅至近に古くに造成された区画整然とした住宅団地である。生活利便施設は徒歩圏にあり、小倉南区東部の中でも比較的需要が安定している地域である。小倉南区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で3000万円、土地のみであれば1500万円程度が中心となっている。
一般的要因	不動産を取り巻く経済環境は混沌とした状態が続いているが、利便性の高い平坦地においては回復の傾向もみられる。

Survey report by Hanata Kouji (Written in Japanese)

不動産鑑定士	花田宏治
価格	63,300円/㎡
個別的要因	特記すべき変動要因はない。
地域要因	周辺でミニ開発の新規供給がみられるほかは、特段の変動要因は無く、相対的な割安感を背景に取引件数は堅調に推移している。
地域要因の将来予測	格別な変動要因はなく、現状を維持し、堅調な宅地需要で地価水準は概ね安定しており、当面は同様の状況が続くと予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR下曽根駅を最寄り駅とする一円の住宅地域で、主たる需要者は小倉北区に所在する企業等へ通勤するエンドユーザーである。市全体の人口は引続き減少傾向にある中で、小倉南区は市内7区中、八幡西区に次いで多く、近年は21万人超の水準を維持しており、不動産取引も安定している。こうした状況を背景に区内でも割安感のある下曽根、貫地区においては堅調な需要が下支えとなって地価水準を押し上げている。
一般的要因	国内の景気は生産面に弱含みがみられ、足踏み状態にあったが、諸外国の景気が徐々に回復基調にあることから国内景気についても改善が期待される。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 33度832986 北緯 130度9392423

Map

Related information

Shimosone Station(51,500円 / m²)Abeyamakouen Station(59,600円 / m²)Kusami Station(45,850円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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