Real estate appraisal report of Shioji, Miyazaki, Miyazaki Prefecture 880-0122, Japan
16,900 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Shioji, Miyazaki, Miyazaki Prefecture 880-0122, Japan was determined for 16,900 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２ |
| Address | Shioji, Miyazaki, Miyazaki Prefecture 880-0122, Japan |
| Price | 16,900yen/㎡ |
| Access | Hyuugasumiyoshi , 2 , 500 M |
| Acreage | 450㎡ |
| Aspect ratio | (1.5:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域 |
| Main road | east 9.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | other areas |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Yamaguchi Hideyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 山口英之 |
|---|---|
| 価格 | 16,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当市中心部からやや離れた市街化調整区域であり、需要は少ないが、街路整備事業が進捗している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周囲には農地も多く残り、特段の需要も見られないが、接面街路の拡幅工事が進捗しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宮崎市の北部郊外に位置する広範囲な既成住宅地。需要者は、地縁を有する地元居住者が大半であり、圏外からの流入はあまり見られない。周囲には農地が広がり、市街化調整区域であるため需要も少なく、新規の宅地造成も殆ど見られない。また、土地取引自体に地縁的なつながり等の事情含みのものも多く、需要者も限定される傾向にあり、需要の中心となる価格帯は把握できない状態にある。 |
| 一般的要因 | 宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。 |
Survey report by Denta Kazuyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 傳田和之 |
|---|---|
| 価格 | 16,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域であり、土地の取引は僅少である。需用者も限定的であるが、街区の整備等が進んでおり、地価水準は概ね横ばい傾向と考えられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地等の中に一般住宅や農家住宅が点在する地域で、生活利便施設が少ないため土地の需要は少ない。但し、街路整備の進展に伴い、新築建物も見られるようになってきたため、土地の需給動向に注視する必要がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宮崎市の北部で、旧佐土原町以南の住宅地域である。主たる需用者は、同一需給圏内及びその周辺地域の居住者が中心となるが、市街化調整区域内であることから、需要者は限定的になるものと考えられる。農家住宅及び農地が多いが、街路整備等が進んでおり一部で新規供給も見られる。当該地域における需要・供給ともに少なく、取引の中心となる価格は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,畑 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度9700769 北緯 131度4663277 |
Map
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Hachisu ケ Chi Station(51,650円 / m²)Hyuugasumiyoshi Station(45,300円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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