Real estate appraisal report of Kamihiragicho, Higashiomi, Shiga Prefecture 527-0086, Japan
16,800 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Kamihiragicho, Higashiomi, Shiga Prefecture 527-0086, Japan was determined for 16,800 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 滋賀県東近江市上平木町字南出１４２８番 |
| Address | Kamihiragicho, Higashiomi, Shiga Prefecture 527-0086, Japan |
| Price | 16,800yen/㎡ |
| Access | Hirata , 2 , 100 M |
| Acreage | 307㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域 |
| Main road | south 3.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Tamatakihikaru (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 玉瀧光 |
|---|---|
| 価格 | 16,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な規模を有する台形の中間画地である。台形だが特段の影響はなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 古くからの既成住宅地域であり、需要は限定的で地価は依然として弱含みである。需給に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。地縁的選好性を有するため需要は弱含みであり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東近江市を中心に周辺市町を含む既成住宅地域である。本地域は農家住宅等が見られる古くからの既成住宅地域であり、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者である。地域外からの転入者が極めて少ない閉鎖的な市場構造であるため、需要は恒常的に弱含みである。取引件数が非常に少なく、市場で中心となる価格帯を明確に見出すことは困難であるが、土地単価で概ね4万円／坪∼7万円／坪程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。 |
Survey report by Saitoumie (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 齊藤美絵 |
|---|---|
| 価格 | 16,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 台形であるが、特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域の既成住宅地域で、新規流入は期待できず、需要は極めて限定的である。地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。需要は限定的であり、地価は依然として下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東近江市及び周辺市町における既成住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する周辺居住者に限定される傾向があり、既成集落である本地域の需要は低迷している。近隣地域内での動きはほとんどなく、市場中心価格帯は単価ベースで1∼2万円／㎡と幅がある。既成住宅地域の画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 東近江市の人口は減少傾向であり、高齢化率は進行。取引価格は横ばい∼下落傾向、取引件数は一定範囲で増減しつつ総じて減少基調。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1011952 北緯 136度1303862 |
Map
Kamihiragicho, Higashiomi, Shiga Prefecture 527-0086, JapanKamihiragicho, Higashiomi, Shiga Prefecture 527-0086, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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