Real estate appraisal report of Oasacho Ikenotani, Naruto, Tokushima Prefecture 779-0303, Japan
17,100 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Oasacho Ikenotani, Naruto, Tokushima Prefecture 779-0303, Japan was determined for 17,100 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外 |
| Address | Oasacho Ikenotani, Naruto, Tokushima Prefecture 779-0303, Japan |
| Price | 17,100yen/㎡ |
| Access | Ikegaya , 340 M |
| Acreage | 388㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅の中に、店舗、作業場等が見られる地域 |
| Main road | south east 5.2m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Uegaki Saori (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 上垣小織 |
|---|---|
| 価格 | 17,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 変動なし。 |
| 地域要因 | 鳴門市郊外に位置し地域の変化に乏しく、土地の需給や公共投資等地域の市場に影響を及ぼす要因は見当たらない。 |
| 地域要因の将来予測 | 鳴門市西部の池谷駅近くに存する既成住宅地域で地縁性が強く、地区外からの需要は乏しいため人口減少とともに緩やかに地価は下落していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鳴門市西方の大麻町地区に広がる住宅地域一円で、需要者の中心は当該地域に地縁性を有する者や近在居住者の分家等が多く圏外からの流入は少ない。駅に近く鳴門市や徳島市への勤務等の利便性に優るものの、地縁性が強く取引は低調である。圏内人口の減少に伴い地価も緩やかに下落が続くものと予測されるが、価格水準は低位なため小幅にとどまる。取引は少なくばらつきがあり、中心となる価格帯は見出しづらい。 |
| 一般的要因 | 県内経済指標は一部で足踏みも見られるが全体としては改善、上昇傾向が継続している。鳴門市中心部の不動産市況も安定している。 |
Survey report by Abe Yuuichirou (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 阿部祐一郎 |
|---|---|
| 価格 | 17,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部から離れた郊外の既成集落であり、地域要因の大きな変化はない。高齢化等を背景に、基本的な土地需要の減退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部から離れた市街化調整区域内の既成集落で、今後も周辺環境は特段の変化なく推移するものと予測される。高齢化が進み基本的な土地需要が減少しているため、当面は地価下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鳴門市西部郊外の市街化調整区域内住宅地域。需要は、周辺住民等の地域的選好が多い。一般的な景況感の改善は見られるものの、総じて農家集落程度の環境で、近年は人口減少や高齢化傾向等から基本的な土地需要が減退しており、需給動向は弱含み状態が続いている。取引件数が少ないうえ規模によってバラツキがあるが、土地は単価ベースで5∼6万円／坪程度が中庸的な水準と思われる。 |
| 一般的要因 | 中心部近郊では住宅需要が安定してきているが、郊外部は総じて持ち直すまでには至っていない。人口は県全体を上回る減少傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1538858 北緯 134度5285553 |
Map
Yamada-43-12 Ōasachō Ōtani, Naruto-shi, Tokushima-ken 779-0302, JapanTakezoe-24-1 Ōasachō Matsumura, Naruto-shi, Tokushima-ken 779-0304, JapanSendō Ōasachō Tsuji, Naruto-shi, Tokushima-ken 779-0224, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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