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Real estate appraisal report of Achiga, Shimoichi, Yoshino District, Nara Prefecture 638-0001, Japan

= 16,000 yen

16,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Achiga, Shimoichi, Yoshino District, Nara Prefecture 638-0001, Japan was determined for 16,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外
Address	Achiga, Shimoichi, Yoshino District, Nara Prefecture 638-0001, Japan
Price	16,000yen/㎡
Access	Shimoichiguchi , 2 , 100 M
Acreage	626㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
Main road	south east 3.3m town road
The other roads	南西側道
Allocation of use zoning
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	70(%),400(%)
Development area	controlled urbanization area
Natural environment

Survey report by Fujita Hideki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	藤田秀紀
価格	15,900円/㎡
個別的要因	競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。
地域要因	市街化調整区域内の住宅地域であるため市街化が抑制され、宅地転用が乏しいこと等から、地価は依然下落基調にある。
地域要因の将来予測	近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、市街化調整区域に指定されており，市街化が抑制されることから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。
市場の特性	同一需給圏は、奈良県南部の市街化調整区域内の住宅地または市街化区域内の農家住宅地である。需要者の中心は吉野郡内の居住者が大半を占める。当該近隣地域は中規模の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、下市町内の市街化調整区域内の住宅地は、周辺市町村の市街化調整区域内の土地と同様、市街化区域内の住宅地との対比で相対的に劣位にあり、需要が停滞している。土地は630㎡程度で1，000万円程度が需要の中心と推定される。
一般的要因	交通の便が悪いこと等から、他市町からの人口の流入は少なく、人口は微減、高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。

Survey report by Nakamoto Kinya (Written in Japanese)

不動産鑑定士	中本欽也
価格	16,000円/㎡
個別的要因	側道はあるが効用は認められない。また、個別的要因に関し、特に変動は認められない。
地域要因	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。一方、地価水準は地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は近鉄吉野線等の沿線で、下市町及び周辺市町村における調整区域の住宅地域である。地縁的選好性の強い圏域のため、需要者は地元の住民が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。圏域内においては世帯分離等による取引が散見される程度であり、高齢化や人口の減少が顕著であり、新規の供給も殆ど見られないことから、需給動向としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は620㎡程度の土地で1000万円程度と考えられる。
一般的要因	下市町は、主要産業である林業及び木材関連産業等の衰退に伴い、人口の減少、高齢化率の上昇に直面している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	水田
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 34度3807516 北緯 135度7985763

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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