Real estate appraisal report of 7-5 Naezumachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0809, Japan
28,600 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 7-5 Naezumachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0809, Japan was determined for 28,600 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 山形県鶴岡市苗津町７番１３ |
| Address | 苗津町７−５ 7-5 Naezumachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0809, Japan |
| Price | 28,600yen/㎡ |
| Access | Tsuruoka , 2 , 900 M |
| Acreage | 231㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| Main road | south east 6.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Imada Shuuichi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 今田修一 |
|---|---|
| 価格 | 28,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 安価で利便性の高い地域の供給が増加し、顧客の選好性が増していることから、当該地域の選好性は低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 景気の回復基調や更なる消費税増税を前に需要も見られるが、市街地郊外部の新興住宅地域の選好性が高く、当該地域の需要はあまり多くなく、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地の住宅地域。需要者は主に市内及び隣接市町に居住する一次取得者層。需給動向は民間業者による市街地周辺部での小規模開発が主流で、金利の低下や更なる増税を前に住宅需要は高まっているが、安価で優良な供給も多く、市街地北部では新たな大規模土地区画整理事業が進捗中で、更に顧客の選好性が増し、当該地域の需要はやや弱含み。土地は500∼800万円程度が需要の中心であるが、新築の戸建物件の取引は少ない。 |
| 一般的要因 | 鶴岡市の平成28年10月1日時点の前年比の人口は−1．1％と減少傾向、世帯数は＋0．1％とほぼ横這い傾向で、住宅需要はやや弱含み。 |
Survey report by Watanabe Akira (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡辺晃 |
|---|---|
| 価格 | 28,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 民間業者により分譲された住宅地域であるが、郊外部の利便性の良好な住宅地への選好性が強まっており、当地域への需要はやや減少している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い住宅地域で、需要は郊外の区画整理地を中心とした新興住宅地域にシフトしており、相対的に当地域への需要が減退している。地価は今後ともやや下落基調で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地で、当地域は中規模一般住宅に貸家も介在する民間による分譲地。需要者の中心は左記地域を中心に現鶴岡市内の賃貸住宅に居住する一次取得者層及び一部の二次取得者。選好性が郊外の土地区画整理事業の行われた新興住宅地域と民間によるミニ分譲地へ移行していることから、相対的に当苗津町の需要は停滞傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は700万円前後、新築は2，300万円程度である。 |
| 一般的要因 | 消費税増税の駆け込みと、住宅取得政策の充実が、潜在的な需要を喚起しつつあり、地価の下落幅も全体的に縮小傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度7211812 北緯 139度8388159 |
Map
6-4 Suehiromachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0015, Japan6-45 Kachūshinmachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0036, JapanTsuruoka, Yamagata Prefecture, Japan8-9 Jōnanmachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0814, JapanTsuruoka, Yamagata Prefecture, Japan9-25 Hiyoshimachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0029, Japan3 Chome-8-33 Honchō, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0034, Japan1 Chome-8-20 Honchō, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0034, Japan16-10 Nishikimachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0031, Japan12-13 Chōyōmachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0024, Japan2-64 Takaramachi, Tsuruoka-shi, Yamagata-ken 997-0021, Japan
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Tsuruoka Station(30,100円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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