Real estate appraisal report of Nakagoku Fujisawa, Joetsu, Niigata Prefecture 949-2302, Japan
10,500 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Nakagoku Fujisawa, Joetsu, Niigata Prefecture 949-2302, Japan was determined for 10,500 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外 |
| Address | Nakagoku Fujisawa, Joetsu, Niigata Prefecture 949-2302, Japan |
| Price | 10,500yen/㎡ |
| Access | Nihongi , 1 , 300 M |
| Acreage | 366㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| Main road | south east 7.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Mizuno Masao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 10,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中郷区中心部の戸建住宅中心の住宅地域で、地域性に影響する格別な変動要因は見られず、今後も大きな変化はないと推察するが、過疎化の進行等により土地需要は乏しく、地価下落傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上越市中郷区の既成住宅地域を中心として妙高市の住宅地域も含む。需要者の中心は地元及びその周辺の居住者が大半であり、圏域外からの転入者は少ない。長期的な人口減少傾向が続いており、需要供給ともに弱い。土地取引件数は少なく、事情を含む取引が目立ち、需要の中心価格帯は容易に見出せない。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
Survey report by Watanabe Mitsuyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡邉光幸 |
|---|---|
| 価格 | 10,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区総合事務所近くに位置するが、豪雪地であることや過疎化・少子高齢化の進行等もあり、需要は乏しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 中郷区総合事務所近くの中心部に位置する区画整然とした住宅地域であるが、豪雪地であることや過疎化・少子高齢化の進行等により需要は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中郷区中心部近くの住宅地域と代替性が強いが、広域的には隣接する旧妙高村等の地域を含む。需要者は地縁性を有する地元の個人にほぼ限定される。中郷区は豪雪地であり、企業のリストラ及び撤退等による労働人口の減少や居住者の高齢化が進み、需要は乏しく取引も低調な状態が続いている。旧中郷村当時からの宅地分譲もあるが、引き合いに乏しい状況である。市場の中心となる価格帯は、取引も僅少で規模や条件等も様々で見出し難い。 |
| 一般的要因 | 住民基本台帳等による地区人口は約3930人で減少傾向、世帯数は約1390で概ね横這いではあるものの、宅地需要は全般的に低迷している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度9863474 北緯 138度2287683 |
Map
1084 Nakagōku Nihongi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 949-2304, Japan1084 Nakagōku Nihongi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 949-2304, Japan
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Nihongi Station(10,500円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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