Real estate appraisal report of 1084 Nakagōku Nihongi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 949-2304, Japan
6,520 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1084 Nakagōku Nihongi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 949-2304, Japan was determined for 6,520 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市中郷区二本木１０８４番 |
| Address | 1084 Nakagōku Nihongi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 949-2304, Japan |
| Price | 6,520yen/㎡ |
| Access | Nihongi , 1 , 900 M |
| Acreage | 264㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅等が建ち並ぶ市道沿いの既成住宅地域 |
| Main road | east 6.0m city road |
| The other roads | 南側道 |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Mizuno Masao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 6,520円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中郷区の農村集落地域であり、変動要因に乏しく、将来的にも現状のまま推移すると推察される。中郷区内全体の過疎化傾向から土地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上越市中郷区の既成住宅地域を中心として妙高市の住宅地域も含む。需要者の中心は地元及びその周辺の居住者が大半であり、圏域外からの転入者は少ない。長期的な人口減少傾向が続いており、需要供給ともに弱い。土地取引件数は少なく、事情を含む取引が目立ち、需要の中心価格帯は容易に見出せない。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
Survey report by Watanabe Mitsuyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡邉光幸 |
|---|---|
| 価格 | 6,510円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道は幅約1mの未舗装公道であるが、特段の効用増は認められず、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段変動は見られないが、過疎化・高齢化の進行が懸念され、豪雪地でもあることから地縁者以外の需要は見込まれない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来から街道沿いに住宅等が建ち並ぶ農村集落地域であり、変動要因に乏しいものの過疎化の進行等により衰退化が懸念される。地縁を有する者以外の需要は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中郷区の既成住宅地域及び農家集落地域一帯であるが、広域的には隣接する妙高市の集落地域等をも含む。需要者は分家や隣接所有者等地縁的関係を有する地元個人にほぼ限定される。元来、土地取引が僅少な地域であり、居住者の高齢化、過疎化、離農等により需要の減退は著しく、今後も需給の不均衡が継続すると考えられる。中心となる価格帯は取引も僅少で、規模等の画地条件も様々であることから見出し難い。 |
| 一般的要因 | 住民基本台帳等による地区人口は約3930人で減少傾向、世帯数は約1390で概ね横這いではあるものの、宅地需要は全般的に低迷している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度9743462 北緯 138度2319019 |
Map
Nakagoku Fujisawa, Joetsu, Niigata Prefecture 949-2302, Japan1084 Nakagōku Nihongi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 949-2304, JapanNakagoku Katakai, Joetsu, Niigata Prefecture 949-2312, Japan
Related information
Nihongi Station(10,500円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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