Real estate appraisal report of 15-9 Saiwaichō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0826, Japan
31,400 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 15-9 Saiwaichō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0826, Japan was determined for 31,400 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市幸町１６５９番３ |
| Address | 幸町１５−９ 15-9 Saiwaichō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0826, Japan |
| Price | 31,400yen/㎡ |
| Access | Takada , 1 , 500 M |
| Acreage | 180㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| Main road | west 5.0m私道 |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Kobayashimasao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 小林正夫 |
|---|---|
| 価格 | 31,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域内で標準的であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺の区画整理事業により住宅地供給が増加した。南方では都市計画道路飯門田新田線が開通したが、近隣地域の道路事情はほぼ旧態のままである。 |
| 地域要因の将来予測 | 開発時期が古く街路条件の劣る既成住宅地域であり、周辺では区画整理事業等による住宅地供給が多いことから、相対的に需要者の選好性は低く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、高田地区の既成住宅地域一帯であり、特に市街地北部の住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、旧上越市に居住する一次取得者が多く、周辺区部や他市からの転入者も見られる。中心部等への接近性が比較的良好な地域であるが、道路事情はやや劣ることから周辺の新興住宅地域との競合では、選好性は低く需要は弱い。土地取引では500万円∼900万円程度が需要の中心といえる。 |
| 一般的要因 | 人口減少率、高齢化率は県平均水準で推移。北陸新幹線開業効果は少ない。地域経済の不透明感からか、取引件数、建築着工は前年並で推移している。 |
Survey report by Yoshidatakumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 吉田巧 |
|---|---|
| 価格 | 31,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 主要地方道の開通で交通利便性の向上は認められるが、地域内では特段の進展がない。相対的には周辺の新興地との間で品等差が目立ちつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 周囲で割安な民間分譲や区画整理事業による供給増があり、開発期の古い近隣地域は選好性が低下し、需要は減退傾向にある。さらなる区画整理地の供給が予定されていること等から当面この傾向は続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に高田地区市街地周縁の住宅地域一帯で、特に市街地北部の住宅地と代替性が強い。主な需要者は市内在住の個人。市街地北部を東西に横断する主要地方道の開通によってその周辺地域の利便性は向上したが、土橋では更なる区画整理地の供給も予定され、狭隘道や住環境が劣る既存の住宅地は選好性が低く、地価水準の下方調整が進んでいる。中心価格帯は土地500∼900万円程度であるが、圏域では新旧地域が混在し品等差が目立ちつつある。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1265341 北緯 138度2458051 |
Map
5 Chome-3-28 Honchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0832, Japan3 Chome-11-21 Nishishirochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0834, JapanKitashirocho, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0824, Japan3 Chome-3-17 Nakamachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0831, Japan7-12 Fujimaki, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0817, Japan7-12 Fujimaki, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0817, Japan3 Chome-8-32 Teramachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0892, Japan7-21 Kamishōwamachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0894, JapanTsuchihashi, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0821, Japan3-5 Saiwaichō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0826, Japan1 Chome-2-17 Kitashirochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0824, Japan1 Chome Shōwamachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0891, Japan3 Chome-1-9 Honchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0832, Japan5 Chome-3-28 Honchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0832, Japan2 Chome-5-9 Shōwamachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0891, Japan3 Chome-11-21 Nishishirochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0834, JapanFujimaki, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0817, Japan
Related information
Takada Station(33,800円 / m²)Minamitakada Station(33,850円 / m²)Kasugayama Station(36,500円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード