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Real estate appraisal report of 3 Chome-11-21 Nishishirochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0834, Japan

= 54,800 yen

54,800 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-11-21 Nishishirochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0834, Japan was determined for 54,800 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	新潟県上越市西城町３丁目字東二ノ辻１３番７
Address	西城町３−１１−２１ 3 Chome-11-21 Nishishirochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0834, Japan
Price	54,800yen/㎡
Access	Takada , 900 M
Acreage	497㎡
Aspect ratio	台形(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	住宅の中に事務所が見られる市中心部の住宅地域
Main road	south east 6.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 low rise-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	50(%),80(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yoshidatakumi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	吉田巧
価格	54,800円/㎡
個別的要因	道路との接面方位から日照等の快適性がやや優る。個別的要因に特に変化なし。
地域要因	遊歩道が備わり良好な住環境が維持され、地元の資産意識は高いが、敷地規模が大きく総額の観点から需要者は限定される傾向にある。
地域要因の将来予測	旧来から品等の高い認識をもつエリアで、今後も現在の住環境は維持されると予測する。但し、新興住宅地との競合や力強さに欠ける地域経済の影響等により、需給の不均衡は継続し地価は軟調に推移と予測する。
市場の特性	同一需給圏は高田公園周辺の比較的品等の高い住宅地域一帯。需要者は所得階層のやや高い個人で地縁者の割合が多い。狭隘な道路接面の土地が比較的多くみられるが、このような土地は通行や除雪の不便さが際立ち、街路優良地との市場価値に大きな差が現れ易い。新興分譲地との競合や不安定な所得環境、供給者との価値観のギャップ等により需給の不均衡が続いている。中心価格帯は街路等良好条件の土地で1000∼2000万円代の水準であり、偏差が大きい。
一般的要因	人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。

Survey report by Jinbo Kazuho (Written in Japanese)

不動産鑑定士	神保和穗
価格	54,800円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	地域要因に変動はないが、既成住宅地域に対する選好性は劣る。
地域要因の将来予測	高田地区中心部の閑静な住宅地であるが、地価水準が比較的高いため当該地域での不動産需要は少なく、地価は弱含みである。今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、高田地区中心部の既成住宅地域及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は高田地区における高品等の住宅地を求める富裕者層であり、地区外からの転入者は少ない。地価水準が高く総額が嵩むため、需要はやや限られるが、供給も限定的であることから取引は少ない。需要の中心となる価格帯は、取引される土地の規模及び事情がまちまちであり、把握するのは困難である。新築の建売物件は殆ど見られない。
一般的要因	上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度1121613 北緯 138度2489499

Map

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Takada Station(33,800円 / m²)Minamitakada Station(33,850円 / m²)Jouetsumyoukou Station(33,900円 / m²)Kasugayama Station(36,500円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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