Real estate appraisal report of Nakadahara, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0882, Japan
33,900 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Nakadahara, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0882, Japan was determined for 33,900 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市大字中田原字中田原８０番８外 |
| Address | Nakadahara, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0882, Japan |
| Price | 33,900yen/㎡ |
| Access | Minamitakada , 1 , 000 M |
| Acreage | 320㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| Main road | north east 6.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Watanabe Mitsuyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡邉光幸 |
|---|---|
| 価格 | 33,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺における宅地供給に加え、近隣南西方近くに新幹線の高架が通過しており、今後市場性への影響を観察する必要がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地からは離れているものの、通称山麓線の延伸に伴いスーパー等が出店し利便性が向上し、需要が今後も見込まれる。ただし、広域的な宅地需給動向の影響を受けやすく、需要に弱含み傾向がみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高田地区及び市街地を取り巻く周辺の住宅地域一帯。需要者は市内に居住及び就業する一次取得者が多いが、圏域外からの転入者も見られる。主要地方道上越新井線の延伸や区画整理事業地内に店舗等も出店し利便性の向上もみられるが、競合する周辺の割安な分譲地等の供給もあり、需要はやや弱含みである。中心となる価格帯は、土地で600万円∼1100万円程度と幅がみられ、総額1000万円超の物件は需要がやや細る傾向にある。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。 |
Survey report by Kusama Katsumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 草間克己 |
|---|---|
| 価格 | 33,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 付近の区画整理事業で大手スーパー等が出店。幹線道路も整備され、利便性が向上するも、周辺分譲地との競合で、需要は弱含み状態が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 付近で土地区画整理が進行中で大手スーパーやホームセンター等が出店。近くの幹線道路山麓線も全線開通し、利便性が向上も、郊外分譲住宅地域との競合により需要は相対的には弱く、今後も地価弱含み基調と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高田地区南部郊外の一般住宅地域一円。主たる需要者は上越市在住の一次取得者で、隣接旧町村からの転入も一部見られる。上越高田IC付近の区画整理事業地に大手スーパーやHS等商業施設が出店し、利便性が向上しているが、周辺の多くの分譲地や上越新幹線新駅土地区画整理事業による住宅地の供給もあり、これらとの競合が強く、需要は弱含み傾向にある。土地は600∼1000万円程度が需要の中心価格帯である。新築の戸建物件は少ない。 |
| 一般的要因 | 人口はやや減少。地域経済は業種により差があるものの低迷しており、景気回復の実感が無い。新幹線開業の効果は見られず、地価への影響もない。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度0934214 北緯 138度2342382 |
Map
2 Chome-15-2 Yamato, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0861, JapanKuroda, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0885, JapanKaminakada, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0884, Japan2 Chome-12-17 Minamihonchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0841, Japan9-6 Minamitakadamachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0846, Japan3 Chome-8-5 Minamihonchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0841, JapanAoki, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0871, JapanKaminakada, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0884, JapanKuroda, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0885, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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