Real estate appraisal report of Makishitamachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-2001, Japan
11,500 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Makishitamachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-2001, Japan was determined for 11,500 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１ |
| Address | Makishitamachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-2001, Japan |
| Price | 11,500yen/㎡ |
| Access | Kitanagaoka , 4 , 000 M |
| Acreage | 450㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模農家住宅の多いやや郊外の既成住宅地域 |
| Main road | west 8.0m prefectural road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | other areas |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Watanabe Shigeo (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 11,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 川西地区の農家集落は、需要は弱いながら地価水準も低いため、下落率は小さい状況が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域の農家集落では価格形成要因に大きな変動はない。硬直化した市場を反映し地価は緩やかに下落していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は信濃川左岸にある市街化調整区域内の農家住宅地域で、広域的に形成される。需要者は当該圏域内の居住者又は地縁関係者にほぼ限定される。他圏域からの転入は調整区域内に開発された分譲住宅団地を除き見られない。農家集落では市場も硬直化しているため新規の需要はあまり見られない。後継者不在による資産処分等、個別の事情を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復傾向にある。長岡市の人口は5年間で約3％減少、県全体と同程度である。 |
Survey report by Honma Sadako (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 本間禎子 |
|---|---|
| 価格 | 11,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動要因は無く、選好性の強い郊外の集落地域であり、需要は限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした郊外の集落地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市のうち信濃川左岸側及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、圏域内の居住者又は縁故関係者である。集落内における居住者数が少ない上に地縁的選好性が強い地域であることから、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度489121 北緯 138度8455258 |
Map
Makishitamachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-2001, JapanHigashitsutsumi Takamimachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0004, JapanTakamimachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-0004, Japan1 Chome-2-22 Takara, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0016, Japan1 Chome-10-10 Kōyō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-2015, Japan2 Chome-3-51 Kotobuki, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0015, Japan1 Chome-2-22 Takara, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0016, Japan3 Chome-1-20 Higashizaō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0029, JapanTakamimachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-0004, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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