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Real estate appraisal report of Higashiura-51-1 Isshikichō Maeno, Nishio-shi, Aichi-ken 444-0407, Japan

= 51,700 yen

51,700 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Higashiura-51-1 Isshikichō Maeno, Nishio-shi, Aichi-ken 444-0407, Japan was determined for 51,700 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	愛知県西尾市一色町前野東浦５１番１
Address	Higashiura-51-1 Isshikichō Maeno, Nishio-shi, Aichi-ken 444-0407, Japan
Price	51,700yen/㎡
Access	Fukuchi , 4 , 500 M
Acreage	283㎡
Aspect ratio	(1.5:1.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	低層の店舗のほかに住宅等が見られる商業地域
Main road	east 12.0m city road
The other roads	北側道
Allocation of use zoning	light regidential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kodama Kazuhisa (Written in Japanese)

不動産鑑定士	児玉和久
価格	51,700円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	低層店舗のほか、住宅等も見られる郊外の路線商業地域で、新規店舗の出店等はほとんど見られなず、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測	準幹線道路沿いに低層店舗のほか、住宅等が見られる路線商業地域で、新規店舗の出店等は少なく、当面は現状のまま推移するものと予測される。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は概ね西尾市郊外の近隣商業地域及び路線商業地域。主な需要者は同一需給圏内に地縁性を有する法人、個人事業者等である。郊外型の大型店舗の進出、地域経済の低迷や顧客の減少等による営業不振のほか、津波・浸水リスクによる不動産市場への影響も見られ、新規店舗の出店等は少ない。近隣地域は旧一色町の路線商業地域で、需要は弱い。商業地の取引は少なく、取引価格にも幅が見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因	旧幡豆郡の地域経済は依然として低迷しており、人口は減少傾向にあり、住民の高齢化も進んでいる。宅地需要は弱く、不動産市場は低調である。

Survey report by Takagi Yasuhito (Written in Japanese)

不動産鑑定士	高木靖人
価格	51,700円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	低層店舗のほか、住宅等も見られる路線商業地域で、新規店舗の出店等は少なく、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測	準幹線道路沿いに低層店舗のほか、住宅地等も見られる路線商業地域で、新規店舗の出店等は少なく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は西尾市の幹線道路または準幹線道路沿線の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に事業拠点を有する法人または個人である。景気の回復傾向は見られるものの、郊外の大型店舗の進出等により、中小店舗用地の需要は低迷している。また、借地の需要も増える傾向にある。市場の中心価格帯は、需要者の事業規模による規模の差が大きく把握が難しい。
一般的要因	西尾市の旧幡豆地区は、産業の衰退や人口の減少等に起因する、地価の下落落向が続いており、自動車関連産業の好調の影響を受けてない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	水田
土壌	グライ土壌
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 34度8107812 北緯 137度0321616

Map

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Mikawa Ogiwara Station(41,200円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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