Real estate appraisal report of Minamikanbara District, Niigata Prefecture, Japan
18,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Minamikanbara District, Niigata Prefecture, Japan was determined for 18,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３ |
| Address | Minamikanbara District, Niigata Prefecture, Japan |
| Price | 18,000yen/㎡ |
| Access | Hanyuuda , 1 , 300 M |
| Acreage | 259㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅の中に空地の見られる丘陵裾の住宅地域 |
| Main road | south east 6.0m town road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Tomidokoro Kenji (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 富所健司 |
|---|---|
| 価格 | 18,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東向きで選好性が高く、形状規模など使いやすい。特に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺は起伏を伴う丘陵地で、街路事情の劣る住宅地も付近に見られる。平場の分譲地などと比べて市場性は少し弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 羽生田小学校近くの標準的な住宅地域だが、宅地需要の分散化と人口の減少傾向を背景に不動産市場は弱含んでおり、こうした状況がこれからも継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は田上町一円のほか隣接市の一部地域を含む住宅地域である。需要者は町内の居住者が多くを占める。手頃な地価水準から隣接市の需要も若干見込まれる。加茂市からも近くベットタウン的な地域性も合わせ持つが、そうした需要は減少している。加茂田上地区には丘陵地を開発した住宅団地が良く見られるが、道路条件の劣る団地では空家が増加している。土地は500万円程度、新築の戸建物件は1600万∼2000万円程度が需要の中心と思われる。 |
| 一般的要因 | 人口の減少率・高齢化率ともに県平均より大きい。近隣市域の地価下落によりベッドタウンとしての需要は逓減している。 |
Survey report by Kitazawa Rie (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 北沢利枝 |
|---|---|
| 価格 | 18,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変動はないが、競合する住宅地の供給が多い中、坂道の多い住宅地の需要は弱く地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。丘陵裾に位置する坂道の多い住宅地域で、高齢化が進行する中にあって需要は弱く地価水準の下落傾向は当面続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、田上町内の一般住宅が多い住宅地域である。需要者は、町内の居住者が中心であるが町外からの転入者も若干見られる。人口減少、高齢化が進行する中、土地の供給過剰感があり空地も散見され、また、周辺市の地価下落により低価格水準の価格優位性が相対的に低下したこともあり、需要は弱くなっている。土地は総額で300万円∼500万円、新築戸建物件は1，800万円∼2，000万円程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 田上町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。過去5年間の人口減少傾向は新潟県全体を上回っている。世帯数は微増傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度7015 北緯 139度069 |
Map
Minamikanbara District, Niigata Prefecture, JapanJapan, 〒959-1502 Niigata-ken, Minamikanbara-gun, Tagami-machi, Tagami, 丙６７７−13 山田工務店作業所Japan, 〒959-1502 Niigata-ken, Minamikanbara-gun, Tagami-machi, Tagami, 丙６７７−13 山田工務店作業所
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Hanyuuda Station(34,000円 / m²)Tagami Station(18,600円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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