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Real estate appraisal report of 1 Chome-3-1 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan

= 10,800,000 yen

10,800,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-3-1 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan was determined for 10,800,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
Address	南幸１−３−１ 1 Chome-3-1 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan
Price	10,800,000yen/㎡
Access	Yokohama , Ekimae Hiroba Seッ Men
Acreage	2,184㎡
Aspect ratio	台形(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB3
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
Main road	south west 駅前広場 city road
The other roads	三方路
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),800(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Tomi Rai Isao (Written in Japanese)

不動産鑑定士	冨来功
価格	10,800,000円/㎡
個別的要因	特にない。
地域要因	横浜駅西口周辺では、駅ビル建替をはじめとした開発計画が進んでおり、商業地域としての発展が期待されているため、地価は上昇傾向を示している。
市場の特性	同一需給圏は、東京都内の主要ターミナル駅周辺の商業地域並びに大阪市、名古屋市、福岡市などの大都市の中心商業地域である。需要者は、大都市の中心商業地域で賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。横浜駅西口周辺では駅ビル建替をはじめとして開発計画が進んでいるため、収益性上昇期待が大きく、地価は上昇傾向にある。価格の変動要因が多いため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因	景気は緩やかな回復を続けており、不動産に対する需要も増加する傾向にある。

Survey report by Iwasawamakoto (Written in Japanese)

不動産鑑定士	岩澤誠
価格	10,800,000円/㎡
個別的要因	三方路の台形地である。個別的に影響を及ぼす変動要因はない。
地域要因	駅前商業施設の再開発等が予定されており長期的には商業地域としての発展が期待される。
市場の特性	同一需給圏は、横浜駅、MM21、関内・新横浜駅及び川崎駅等のほか東京都心部の高度商業地域である。需要者は、店舗・事務所ビル経営を目的とする投資会社、機関投資家等の資本力を有する法人等が主である。近隣地域を含む周辺地域では取引はほとんど見られず、外延部で収益性に着目した複合不動産やマンション素地の取引が見受けられる。需要は立地・規模等により取引価格に幅があり画一的な価格帯の把握は困難である。
一般的要因	雇用・所得は改善傾向が継続し、企業収益も高い水準で概ね横這いと、景気は緩やかな回復基調が継続している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度4673383 北緯 139度6220148

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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