Real estate appraisal report of Hiwatashi, Shibata, Niigata Prefecture 957-0072, Japan
13,400 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Hiwatashi, Shibata, Niigata Prefecture 957-0072, Japan was determined for 13,400 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新発田市日渡字蟻ノ塔１５４番外 |
| Address | Hiwatashi, Shibata, Niigata Prefecture 957-0072, Japan |
| Price | 13,400yen/㎡ |
| Access | Sasaki , 1 , 600 M |
| Acreage | 636㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:2.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 農家住宅のほかに一般住宅等が見られる住宅地域 |
| Main road | south east 4.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Kondou Shinji (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 近藤伸二 |
|---|---|
| 価格 | 13,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の集落地域であり、地域要因の変動は特に見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の集落地域であり、特に大きな変動要因はないことから、今後も現環境を維持しながら推移すると予測する。農業就労者の減少や高齢化などを反映し、地価は今後も下落傾向が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市郊外の調整区域内の集落地域全般である。需要者は分家や隣接地所有者等、当該地域に一定の地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入は見られない。後継者不在や農業を取り巻く厳しい環境等により需要は停滞しており、地価は弱含みを続けている。取引される価格帯は地域や規模によりばらつきが見られ、中心的価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。 |
Survey report by Asatsuma Shin (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 浅妻信 |
|---|---|
| 価格 | 13,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の変動要因は認められない。調整区域内で、需要者が限定されるため、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 将来的に一般住宅の比率が高まると予測されるものの、今後しばらくは現状を維持していく地域と予測する。調整区域内で、需要者が限定されるため、地価はいぜん下落傾向で推移していくと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧新発田市内を中心とした農家住宅地域。需要者の中心は、農家集落地域であることから外部からの流入は期待できず、一次取得目的にせよ、隣地購入目的にせよ、自己利用目的の地縁者が中心になる思料される。少子高齢化が進んでいることからも、調整区域内の住宅地域の需要は弱い。画地規模が多様であるなど個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9508862 北緯 139度2879059 |
Map
Hiwatashi, Shibata, Niigata Prefecture 957-0072, Japan1 Chome-3-3 Tomitsukachō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0062, Japan1 Chome-7-3 Shineichō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0063, Japan2 Chome-4-10 Shineichō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0063, JapanShineicho, Shibata, Niigata Prefecture 957-0063, JapanShineicho, Shibata, Niigata Prefecture 957-0063, Japan
Related information
Sasaki Station(13,400円 / m²)Nishishibata Station(33,300円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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