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Real estate appraisal report of Ōtanishi-435-5 Sadamitsu, Tsurugi-chō, Mima-gun, Tokushima-ken 779-4100, Japan

= 23,300 yen

23,300 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Ōtanishi-435-5 Sadamitsu, Tsurugi-chō, Mima-gun, Tokushima-ken 779-4100, Japan was determined for 23,300 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
Address	Ōtanishi-435-5 Sadamitsu, Tsurugi-chō, Mima-gun, Tokushima-ken 779-4100, Japan
Price	23,300yen/㎡
Access	Sadamitsu , 1 , 900 M
Acreage	165㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅を中心に農地も見られる住宅地域
Main road	north 8.7m town road
The other roads
Allocation of use zoning
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	70(%),200(%)
Development area	city‐planning area
Natural environment

Survey report by Kondouken (Written in Japanese)

不動産鑑定士	近藤健
価格	23,300円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	街路条件は良いものの、町内中心部からはやや離れた地域であり、過疎・高齢化により需要は弱く、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測	貞光地区中心部からやや離れた国道背後の住宅地で、人口の減少や高齢化の急速な進捗により、地価は今後も下落するものと思われる。
市場の特性	同一需給圏はつるぎ町平野部の北部、貞光地区を中心とする住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住・勤務する者で圏外からの転入は少ない。国道や小・中学校等の文教施設に近く一定の需要は見込まれるが取引は少ない。背後に山地が迫る地域にあり地域経済の低迷や人口減少等もあって需要は低調に推移している。宅地の画地規模も一定ではないが、需要の中心となる価格帯は土地で150㎡前後で400万円程度と思われる。
一般的要因	景気は緩やかに回復しつつあり、個人消費、住宅投資は持ち直し、雇用・所得情勢も改善しつつあるが、地域経済ではまだ一部に限られている。

Survey report by Itou Shuuichirou (Written in Japanese)

不動産鑑定士	伊藤修一郎
価格	23,200円/㎡
個別的要因	特に変動はない。
地域要因	同町外縁部に位置し土地需要は低い。過疎が進行していることも相まって、地価下落が継続している。
地域要因の将来予測	貞光地区外縁部に位置するが、国道と直結し交通利便性の良い平坦住宅地域。ただし、過疎化に伴い土地需要は極めて低いことから、地価下落の長期化が予測される。
市場の特性	同一需給圏は、つるぎ町外縁部の住宅地域が中心である。需要者の中心は、地縁性を有するサラリーマン等の一次取得者。過疎化の進行により土地取引は極めて少なく、地価下落が継続している。土地取引が成立しておらずその中心となる価格帯も見出し難いが、更地で1㎡当たり24千円前後と弱含みの市況にあると推定される。新築建売住宅は見受けられない。
一般的要因	景気回復はまだまだ弱いが、雇用・所得環境の改善が地域経済に与える影響も見られ、土地価格の下落傾向も若干の改善が継続している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。
土地利用・植生	畑,水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度0446231 北緯 134度0736065

Map

Related information

Sadamitsu Station(25,700円 / m²)Kojima Station(23,300円 / m²)Awahanda Station(25,700円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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