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Real estate appraisal report of 3 Chome-5 Igachō, Tokushima-shi, Tokushima-ken 770-0926, Japan

= 109,000 yen

109,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-5 Igachō, Tokushima-shi, Tokushima-ken 770-0926, Japan was determined for 109,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	徳島県徳島市伊賀町３丁目５番４
Address	3 Chome-5 Igachō, Tokushima-shi, Tokushima-ken 770-0926, Japan
Price	109,000yen/㎡
Access	Tokushima , 1 , 700 M
Acreage	148㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域
Main road	south 3.6m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Tominaga Mamoru (Written in Japanese)

不動産鑑定士	富永守
価格	109,000円/㎡
個別的要因	特に変動要因はなし
地域要因	閑静な優良住宅地域であるが、近時は、背後の新町地区の衰退、土砂災害の不安等から中心部の住宅地の中では需要が弱く、地価は横ばいで推移。
地域要因の将来予測	市中心部に所在し、事業経営者等富裕層が多く居住する邸宅街である。背後の新町地区の衰退、教育環境を重視する需要者の嗜好の変化等から需要が減少しているが、当面は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、徳島駅を中心に概ね半径1．5km圏内で、住宅地価格が高水準にある内町地区及び渭北地区等の住宅地域である。需要者の中心は、所得水準が上位の事業経営者、医者等の富裕層である。景気が回復基調にあるが、富裕層の土地需要が文教地区に移行しており、また、土砂法の指定があるため、優良住宅地としての地位は低下しつつある。価格の中心帯となるのは、土地のみで1600万∼1800万円程度が中心である。
一般的要因	景況の回復基調が続き、地価の値頃感、優遇税制、低金利等により、宅地需要は上向きにあるが、子育て世代が減少しており、需要の伸びは小さい。

Survey report by Nishioka Kiyoshi Ki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	西岡聖記
価格	109,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	景気が緩やかな回復を続けていること等を反映し、地価は概ね底値を打った感がある。
地域要因の将来予測	閑静な住宅地域として今後とも継続すると予測する。地価については、土砂災害警戒区域に指定されてはいるものの、景気が緩やかな回復を続けていること等を反映し、今後は当面概ね横這い状態で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は徳島市中心部から比較的近距離に所在する住宅地域（伊賀町等）である。需要者の中心は徳島市に居住するサラリーマン等の1次取得者と考えられる。土砂災害警戒区域に指定されているが、景気が緩やかな回復を続けていること等を反映し、地価は概ね底値を打った感がある。市場の中心価格帯については、土地は140∼200㎡程度で1，500∼2，200万円程度が一応の目安と考えられる。
一般的要因	徳島市中心部から比較的近距離の住宅地については、地価は概ね底打ちからやや強含みの状況である。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度0627124 北緯 134度5451003

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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