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Real estate appraisal report of 1 Chome-4-2 Ōtemachi, Chiyoda-ku, Tōkyō-to 100-0004, Japan

= 12,000,000 yen

12,000,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-4-2 Ōtemachi, Chiyoda-ku, Tōkyō-to 100-0004, Japan was determined for 12,000,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	東京都千代田区大手町１丁目１１番外
Address	大手町１−４−２ 1 Chome-4-2 Ōtemachi, Chiyoda-ku, Tōkyō-to 100-0004, Japan
Price	12,000,000yen/㎡
Access	Takebashi , Directly Connected
Acreage	6,119㎡
Aspect ratio	台形(1.5:1.0)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)16FB4
Present	office, 駐車場
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	高層事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
Main road	south west 40.0m prefectural road
The other roads	三方路
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),900(%)★
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Okuda Katsue (Written in Japanese)

不動産鑑定士	奥田かつ枝
価格	12,000,000円/㎡
個別的要因	指定容積率が700％から900％に変更され、総合設計制度による割増容積率の効用が希薄化した。
地域要因	皇居に面する繁華性の高いオフィス街地域であったが、指定容積率が700％から900％に変更され、収益性がより向上した。
市場の特性	同一需給圏を、大手町・有楽町等の中心部を除くエリアの他、中央区の日本橋地区、京橋地区等の高度商業地域、準高度商業地域と判定して事例収集を行った。典型的な需要者としては国内の大手企業や国内外の投資家が想定される。不動産投資市場は引続き好調なため需要は旺盛であるが、供給が少ないため収益性のみでは説明が難かしい高値での取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、規模、立地等により幅広く、数十億円∼数千億円規模と把握される。
一般的要因	米国の大統領交代による経済効果は未知数であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は引続き回復基調にある。

Survey report by Morita Hajime (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森田元
価格	12,000,000円/㎡
個別的要因	地域的に指定容積率が上昇したため、地域の標準価格は上昇したが、総合設計による基準容積率等の増価率はほぼ同様である。
地域要因	当該地区の業務施設においては、賃料は堅調で空室率も低い。平成28年3月7日付で指定容積率が900％に上昇し高度利用がより可能となった。
市場の特性	同一需給圏は、東京駅・有楽町駅、地下鉄大手町駅・竹橋駅を中心とするグレードの高いオフィス街一円で、オフィスを中心にホテル等が混在する我が国を代表する業務機能が集積する地域で、需要者は大手有力不動産業者のほか、ファンド等が中心で稀少性は高い。アベノミクス効果等も下火になりつつあり、需要はやや陰りが見られるが、市場に出回ることになれば堅調を維持し、規模等によって異なるが土地取引総額は数百億円以上数千億円まで様々と思料する。
一般的要因	アベノミクス政策、日銀金融政策、インバウンド景気等にやや陰りが見られ、地価・家賃等の不動産市場にも昨年比で減速の兆しが見られつつある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6906783 北緯 139度7597143

Map

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Ootemachi Station(5,995,000円 / m²)Toukyou Station(12,000,000円 / m²)Kanda Station(2,685,000円 / m²)Nihonbashi Station(6,990,000円 / m²)Kyoubashi Station(10,365,000円 / m²)Kodenmachou Station(2,030,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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