91,700 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Ogaki, Gifu Prefecture, Japan was determined for 91,700 yen / m².
Researched at | 01 Jan, 2016 |
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Lot number(Chiban) | 岐阜県大垣市本町1丁目53番外 |
Address | Ogaki, Gifu Prefecture, Japan |
Price | 91,700yen/㎡ |
Access | Oogaki , 650 M |
Acreage | 282㎡ |
Aspect ratio | (1.0:3.0) |
Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
Present | store, residence, warehouse |
Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
The vicinity | 中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ熟成した商業地域 |
Main road | west 10.5m city road |
The other roads | |
Allocation of use zoning | commercial districts, fire prevention districts |
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),500(%) |
Development area | urbanization area |
Natural environment |
不動産鑑定士 | 加藤誠治 |
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価格 | 91,700円/㎡ |
個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
地域要因 | 既存の小規模、又は個人営業の店舗が営業を続けているが、新規出店は殆どない。むしろ、閉鎖する店舗が増加しており、衰退傾向が続いている。 |
地域要因の将来予測 | 顧客の流出、後継者不足等のため空き店舗が増加しており、徐々に衰退していくと予測する。地域の衰退とともに地価は下落傾向が継続するが、周辺の住宅地との価格差が縮小しているため、下落幅は縮小すると予測する。 |
市場の特性 | 同一需給圏は大垣市の中心市街地に存する既成の商業地域。需要者の中心は地元事業者である。既成の商業地域は画地の細分化により十分な駐車スペースを確保できない場合が多く、大型店と比較して集客力が劣る。また、事業主の高齢化等の影響もあり衰退傾向が続いている。このため、既成の商業地域に対する需要は低迷している。商業地の取引は少ない。また、取引価格帯は規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
一般的要因 | 大垣駅周辺で行われている不動産開発事業を背景に、駅周辺の商業地に対する需要が増している。他方、郊外路線商業地域の需要回復の動きは鈍い。 |
不動産鑑定士 | 安田聖子 |
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価格 | 91,600円/㎡ |
個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
地域要因 | 大垣駅南地区の旧来の商業地域は空店舗が目立ち衰退傾向にある。大垣駅南街区の再開発事業による複合施設が2016年9月に完成予定。 |
地域要因の将来予測 | 大垣駅に近い旧来の商業地域で、小売店を中心とする商店街であったが、近年は空店舗が多く、商業地としての相対的地位は低下し、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
市場の特性 | 同一需給圏はJR大垣駅周辺の商業地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣駅南地区の小売店舗を中心とする商業地域である。需要者の中心は個人事業者、中小法人である。旧来の商店街で、大型店への顧客流出による収益性の低下、後継者不足等により空店舗が目立ち、繁華性の程度及び商業地としての相対的地位の低下が続いている。中心商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。 |
一般的要因 | 開発が進む大垣駅周辺のまとまった画地の商業地需要は堅調。郊外部の路線商業地も一部引き合いはあるが立地性、個別性による格差が広がっている。 |
地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:2点(5点満点中) |
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土地利用・植生 | 宅地 |
災害リスク:水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
緯度・軽度 | 東経 35度3593842 北緯 136度6127502 |
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国土交通省鑑定評価書
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