Real estate appraisal report of 2 Chome-15-10 Kamikashiwada, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1232, Japan
33,600 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-15-10 Kamikashiwada, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1232, Japan was determined for 33,600 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０ |
| Address | 2 Chome-15-10 Kamikashiwada, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1232, Japan |
| Price | 33,600yen/㎡ |
| Access | Gyuu Hisa , 2 , 500 M |
| Acreage | 165㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域 |
| Main road | south east 4.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 low rise-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 50(%),100(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Gokita Hiroichi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 五木田裕一 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや、画地南東で道路に接していること等から、競争力はやや優ると思量する。 |
| 地域要因 | 牛久駅の北東方に位置する新興住宅地域である。住環境は良好であるが、ひたち野うしく地区の分譲地との関係では劣後している状況である。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後に位置する住宅地として熟成が進んでいる。住環境も良好であり、一定以上の需要があるものと思われる。今後、特段の地域要因変動もないと見込まれ、当分の間、現状のまま推移するものと思量する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は牛久市およびその周辺市町で常磐線、TX沿線各駅に存する住宅地域である。需要者は30∼40歳代の一次取得者が大半を占めており、周辺で供給されている新規分譲地との競合関係がみられやや劣後している。よって市内中心部に位置する比較的古い住宅団地に対する需要は弱含みであるが、一部では底値感等から従来の地域に再度着目する動きもある。土地は600万円程度、新規戸建は2，500万円前後が上限価格帯であると思量する。 |
| 一般的要因 | 人口は増加傾向にあるものの、高齢化も進行している。また市内外で比較的優良な宅地の供給が相次いでおり、地域間競争が激しい。 |
Survey report by Ebizawa Satoshi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 海老澤聡 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性、快適性に優れる大規模区画整理事業地に比較的近接しており、相対的な地位の低下が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後の住宅地域として熟成が進んでおり、特段の変動要因も見当たらず今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は牛久市及びその隣接市町における住宅地域の圏域で、対象標準地は牛久駅徒歩圏外の低層住宅地域と、特に強い代替関係が成立する。需要者は牛久市及び近郊の居住者（一次及び二次取得者層）と思われるが、牛久市内では、近年、ひたち野うしく駅勢圏の住宅地域の需要が堅調であり、本件圏域内の地域は苦戦している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで5百万円∼6百万円前後、土地建物総額で2千万円前後と思われる。 |
| 一般的要因 | 市内人口は増加傾向にあり、市内各所で道路整備も進んでおり、土地価格も概ね下落幅縮小傾向にある。住環境の良好な地域では地価上昇も見られた。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9915484 北緯 140度1554974 |
Map
Ushiku, Ibaraki Prefecture, Japan2 Chome-18-2 Chūō, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1234, JapanUshiku, Ibaraki Prefecture, JapanUshiku, Ibaraki Prefecture, JapanUshiku, Ibaraki Prefecture, Japan4 Chome-16-13 Kamikashiwada, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1232, JapanJapan, 〒300-1232 Ibaraki-ken, Ushiku-shi, Kamikashiwada, 4 Chome−1−7 ペットショップくーの家牛久店Ushiku, Ibaraki Prefecture, Japan1 Chome-6-14 Chūō, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1234, Japan2 Chome-47-16 Tagū, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1237, Japan1 Chome-6-14 Chūō, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1234, Japan4 Chome-62 Sakaechō, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1233, JapanUshiku, Ibaraki Prefecture, JapanUshiku, Ibaraki Prefecture, JapanShishikocho, Ushiku, Ibaraki Prefecture 300-1231, Japan3 Chome-50 Sakaechō, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1233, Japan5 Chome-11-4 Chūō, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1234, Japan4 Chome-1-10 Hitachinohigashi, Ushiku-shi, Ibaraki-ken 300-1207, Japan
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Hitachinoushiku Station(38,600円 / m²)Ushiku Station(49,700円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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