Real estate appraisal report of Gejomachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-1146, Japan
23,800 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Gejomachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-1146, Japan was determined for 23,800 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県長岡市下条町字池田１４９６番２ |
| Address | Gejomachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-1146, Japan |
| Price | 23,800yen/㎡ |
| Access | Kunai , 2 , 000 M |
| Acreage | 396㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模農家住宅の多い県道沿いの既成住宅地域 |
| Main road | east 6.5m prefectural road |
| The other roads | 三方路 |
| Allocation of use zoning | other areas |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 70(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Kitazawa Rie (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 北沢利枝 |
|---|---|
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動はない。競合する住宅地の供給も多く、需要は低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域の住宅地域の中では市街地との接近性や街路条件が良好であるが、郊外に競合する住宅地の供給が増えている影響もあり地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市内の主に信濃川右岸を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居住者やこれら地域と地縁性を有する者がほとんどである。市街化調整区域内の既成住宅地は地縁的選好性が強い傾向にあり、郊外に廉価な住宅地の供給が増えている等の影響もあり、需要は低下している。市街化調整区域の取引は少なく、画地規模もまちまちのため需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。農業担い手の高齢化、減少が進んでいる。 |
Survey report by Kusama Katsumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 草間克己 |
|---|---|
| 価格 | 23,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域性に特に変動はないが、数多く供給されている郊外中心の新規分譲住宅地に需要が吸収され、農家住宅中心の当該地域での需要は減退している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家主体の既成の住宅地域で、地域性に変動を及ぼす要因はなく、今後も現在の状況を維持すると考えられる。需要は環境の良い郊外分譲地へ向かい、当該地域では減退しており、今後も地価下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市街地の南方郊外の市街化調整区域内の既成住宅地域一円。主たる需要者は市内在住者であるが、地縁関係者が中心で、稀に近隣市の山間部から転入も見られる。郊外の市街化区域に比較的安価な分譲住宅地の供給が多く、住宅地需要の多くを吸収していることから、住環境、利便性が劣る郊外の調整区域内の既成住宅地域は相対的に需要が少ない。土地は200㎡、300∼500万円程度が需要の中心価格帯である。新築戸建物件は殆ど見られない。 |
| 一般的要因 | 長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4080496 北緯 138度8401047 |
Map
Gejomachi, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-1146, Japan3 Chome-3-16 Magariaramachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1103, Japan3 Chome-2-24 Miyauchi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1106, JapanKanamecho, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-1153, Japan2 Chome-134 Heijima, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1163, Japan1 Chome-4-39 Kanamechō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1153, JapanTogawa Settayamachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1104, Japan204-22 Toyozumemachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1142, JapanKanamecho, Nagaoka, Niigata Prefecture 940-1153, JapanTogawa Settayamachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-1104, Japan
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Kunai Station(60,000円 / m²)Maekawa Station(47,850円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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