Real estate appraisal report of Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture, Japan
21,100 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture, Japan was determined for 21,100 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 秋田県湯沢市佐竹町３７番１ |
| Address | 佐竹町７−１３ Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture, Japan |
| Price | 21,100yen/㎡ |
| Access | Yuzawa , 900 M |
| Acreage | 333㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:3.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域 |
| Main road | north 5.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 2 residential districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Ishizuka Takashi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 石塚充 |
|---|---|
| 価格 | 21,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準価格を左右する個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 画地規模がやや大きい住宅地で、郊外の分譲地と比べ、分割利用が難しい当該地域への引き合いは弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺の利用状況は低層住宅地であり、標準的使用は現状通りと予測する。画地規模がやや大きく需要は弱いが、地価水準の低廉化により、今後下落圧力が弱まるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、湯沢市内の住宅地域で、特に市内中心部の住宅地と代替競争関係が強い。需要者は、湯沢市内に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心である。市内中心部の住宅地であるが、郊外の分譲地と比べ、画地条件に難がある当該地域への需要はやや弱い。中心価格帯は、300㎡程度の土地であれば700万円前後、同敷地規模の新築戸建住宅であれば2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 少子高齢化は住宅地の需要に悪影響を及ぼしている。一方、地価の低廉化に伴い、一部の優良住宅地への需要は高まっている。 |
Survey report by Hori Noriko (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 堀範子 |
|---|---|
| 価格 | 21,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準である北向の画地であり、選好性は普通である。 |
| 地域要因 | 湯沢市中心部の既成住宅地域であるが、需要はIC周辺の新興住宅地域へと移行しつつあり、地域内にも空家が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧湯沢市中心部の住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測される。しかし、市外居住者が相続した空家が散見されることから、長期的には、土地の細分化といった問題も懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧湯沢市中心部の住宅地域であるが、近年、郊外の新興住宅地域並びに分譲住宅地域での新築戸建住宅を選好する例も見られ、拡大傾向にある。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層であり、転入者は少ない。県南地域の住宅地の需要は市街地にあっても相対的に弱く、地価は継続的に下落傾向にある。土地は100坪で700万円程度、新築戸建住宅で2千万円台が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 湯沢市の人口は4．6万人であり、過去5年間で11％減少した。特に雄勝地区の人口減少率が高く、空き家の増加等が大きな問題となっている。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度93402469999999 北緯 138度8174402 |
Map
Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture, JapanYuzawa, Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture 949-6101, Japan1 Chome-8-6 Yuzawa, Yuzawa-machi, Minamiuonuma-gun, Niigata-ken 949-6101, JapanHarashinden Kandatsu, Yuzawa-machi, Minamiuonuma-gun, Niigata-ken 949-6102, JapanYuzawa, Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture 949-6101, JapanYuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture, JapanKandatsu, Yuzawa, Minamiuonuma District, Niigata Prefecture 949-6102, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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