Real estate appraisal report of Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture, Japan
28,400 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture, Japan was determined for 28,400 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７ |
| Address | Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture, Japan |
| Price | 28,400yen/㎡ |
| Access | Echigosone , 300 M |
| Acreage | 297㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅の中に空地が見られる駅に近い住宅地域 |
| Main road | north 4.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Nakamuramasaki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 中村真規 |
|---|---|
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | ファミリーカーの大型化を受け、幅員4m道路沿い画地の選好性は極端に落ち、新興分譲地との競合で劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧西川町の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。街路条件が劣ることから選好性は低く、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね旧西川町中心市街地付近に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であり、圏外からの転入は少ない。新潟市西蒲区においても、幅員が6mあり区画も整然とした新興分譲地や、病院やスーパーマーケットが徒歩圏内にある住宅地域ではある程度の需要も見込めるが、街並みの古い既存住宅地域に対する需要は少ない。土地は総額で500万円∼800万円程度、新築の建物付きで2，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 西蒲区は人口減少率・高齢化率とも新潟市8行政区中最大である。昨年に比べ土地取引件数は増加傾向で、建築着工件数は減少傾向である。 |
Survey report by Shimizu Norio (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 清水紀夫 |
|---|---|
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 一般住宅の中に空地が見られる駅に近い住宅地域であるが、街路条件も劣り土地需要は弱い。地域要因に格別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中に空地が見られる駅に近い住宅地域で、地域要因に特別の変動はない。街路条件の劣る住宅地の需要は極端に劣っており、地価は今後も下落基調と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西蒲区内に所在する住宅地域であり、典型的な市場参加者は地縁者を中心とする一般所得者である。新潟市中心部への通勤圏内にあり、街路条件の良好な新興の住宅地の売上は比較的良好であるが、それ以外の住宅地では転入需要が見込めず取引は不活発である。土地は400∼600万円前後が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 旧来からの既成住宅地を中心に土地需要は弱く過疎化・地域の衰退が進んでいる。街路条件の良い整然とした住宅地の需要は比較的堅調である。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度7604638 北緯 138度8892838 |
Map
Maki, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-0000, JapanMaki, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-0000, JapanMaki, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-0000, JapanMaki, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-0000, JapanMaki, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-0000, JapanJapan, 〒950-0000 Niigata-ken, Niigata-shi, Nishikan-ku, Maki, Kō−2690−1 新潟市西蒲区役所Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture, JapanTakenomachi, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 953-0023, JapanTakenomachi, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 953-0023, JapanMaki, Nishikan Ward, Niigata, Niigata Prefecture 950-0000, Japan
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Maki Station(28,400円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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