Real estate appraisal report of 5 Chome-5-28 Chūōchō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0053, Japan
33,100 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 5 Chome-5-28 Chūōchō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0053, Japan was determined for 33,100 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外 |
| Address | 中央町５−５−２８ 5 Chome-5-28 Chūōchō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0053, Japan |
| Price | 33,100yen/㎡ |
| Access | Shibata , 1 , 300 M |
| Acreage | 199㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が建ち並ぶ中心街に近い住宅地域 |
| Main road | north east 4.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Kondou Shinji (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 近藤伸二 |
|---|---|
| 価格 | 33,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に位置する熟成した住宅地域であり、現環境を維持すると予測する。長年の下落により価格調整が進んでいるが、街路条件が劣ること等から需要は弱く、地価は微下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市中心市街地の既成住宅地域である。需要者は一定の地縁的選好性を有する市内の一次取得者が中心であり、市外からの転入は少ない。比較的利便性の良好な地域であるが、街路条件の劣る画地が多いことから、需要、供給ともに限定的な状況である。市場の中心価格帯は、画地規模にもよるが土地のみの取引で600万円∼800万円程度が中心であり、新築の戸建住宅は2300万円∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。 |
Survey report by Asatsuma Shin (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 浅妻信 |
|---|---|
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の変動要因は認められないが、街路条件の劣る旧来の既成住宅地域は選好性が劣るのは否めない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ市中心部に近い既成住宅地であり、住民の高齢化は見られるが、今後も現状のまま推移していく地域と認められる。地価については価格調整が進み、下落幅は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市内の既存の住宅地域で、需要者は新発田市内の30代∼40代の一次取得者及び買い換え層が想定されるが、既成住宅地であり、地縁者が中心になると思料される。近年新発田市では、区画整理地を含む分譲地が多く供給されており、その影響で、街路条件の劣る既存の住宅地域の需要は弱含みとなっていたが、概ね下げ止まりつつある。土地は1000万円を上限とし、新築戸建物件は2000万円代前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度95283 北緯 139度3327084 |
Map
2 Chome-15-12 Midorichō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0018, Japan2 Chome-4-20 Chūōchō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0053, Japan1 Chome-4-4 Tōshinchō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0015, JapanShibata, Niigata Prefecture, JapanShibata, Niigata Prefecture, Japan2 Chome-2-12 Shintomichō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0017, Japan2 Chome-15-12 Midorichō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0018, Japan1 Chome-3-29 Suwachō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0055, Japan1 Chome-4-4 Tōshinchō, Shibata-shi, Niigata-ken 957-0015, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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