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Real estate appraisal report of 2 Chome-3-10 Saiwaichō, Kawaguchi-shi, Saitama-ken 332-0016, Japan

= 583,000 yen

583,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-3-10 Saiwaichō, Kawaguchi-shi, Saitama-ken 332-0016, Japan was determined for 583,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	埼玉県川口市幸町２丁目３番１２
Address	幸町２−３−１０ 2 Chome-3-10 Saiwaichō, Kawaguchi-shi, Saitama-ken 332-0016, Japan
Price	583,000yen/㎡
Access	Kawaguchi , 600 M
Acreage	128㎡
Aspect ratio	(1.0:3.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
Main road	east 7.2m city road
The other roads	北側道
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Gushiken Zen Izumi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	具志堅全泉
価格	583,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	川口駅に比較的近接し、小規模店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商店街である。景気回復基調を受け、地価はやや上昇傾向である。
地域要因の将来予測	川口駅から徒歩圏の繁華性の高い商店街である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復基調を受けやや上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性	同一需給圏はJR京浜東北線沿線の川口市、蕨市の商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、法人等で、立地は良好ながら店舗経営者の高齢化、営業不振、郊外大型商業施設との競合等から店舗閉鎖も見られ不動産に対する本格的な需要回復には至っていない。但し、昨今の景気回復基調を受け地価は上昇傾向である。取引事例があっても個々の取引事情の影響が強いため、取引価格のブレが大きく需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因	景気回復基調を背景に商業地域の地価もやや上昇傾向で推移しているが、一部商業地域では本格的な需要回復には至っておらず横這いで推移している。

Survey report by Masubuchi Yuuya (Written in Japanese)

不動産鑑定士	増渕友哉
価格	582,000円/㎡
個別的要因	角地であり、出入りの便等の利用効率が優るが、代替・競争等の関係にある不動産と比較した競争力に変化はなく、また個別的要因に変動はない。
地域要因	川口駅に近い繁華な商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、地価については概ね横這い傾向にて推移。
地域要因の将来予測	川口駅から徒歩圏の繁華性の高い商店街である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向での推移が見込まれる。
市場の特性	同一需給圏は、JR京浜東北線沿線の概ね川口市・蕨市・戸田市の商業地域で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者や法人である。当地域は、川口駅東口周辺の繁華な商業地域の影響を受けやすい関係位置にあり、相応の繁華性を保持している。川口駅周辺の商業集積が進み、需要について概ね堅調である。個別性の強い商業地であることから、取引価格は区々であり需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因	川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度8056409 北緯 139度7195661

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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