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Real estate appraisal report of 10 Higashihonmachi, Makurazaki-shi, Kagoshima-ken 898-0014, Japan

= 40,000 yen

40,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 10 Higashihonmachi, Makurazaki-shi, Kagoshima-ken 898-0014, Japan was determined for 40,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	鹿児島県枕崎市東本町１０番
Address	10 Higashihonmachi, Makurazaki-shi, Kagoshima-ken 898-0014, Japan
Price	40,000yen/㎡
Access	Makurazaki , 120 M
Acreage	157㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
Present	store, apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
Main road	west 20.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	city‐planning area
Natural environment

Survey report by Kinoshitanoboru (Written in Japanese)

不動産鑑定士	木下登
価格	40,200円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	郊外大型店舗への顧客流出等により従来からの駅前商業地域の需要は低調であり、当該地域の地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測	枕崎駅付近の従来からの商店街であるが、空き店舗が目立つ。以前に比べ商業地の需要は減退しており、暫くこの傾向が続くものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、枕崎市街地及びその周辺の商業地、商住混在地の存する圏域。需要者は、枕崎市に地縁的選好性を有し自ら店舗や一般事業を営む地元の個人事業者や県内法人が中心である。水産関連等の地場産業や大型商業施設への顧客流失の影響から従来からの商店街において空き店舗が目立つ等、中心商業地の需要は低調である。市場の中心価格帯は、更地で500万円∼1000万円程度、土地建物一体は幅があり中心価格帯は見出し難い。
一般的要因	枕崎市の人口は減少、世帯数は微減の傾向にある。水産関連業等基幹産業の低迷から商業地、住宅地ともに需要は低調である。

Survey report by Hayashigawa Nobuyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	林川信行
価格	39,700円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない
地域要因	駅前商店街であるが、人口減少・大型店の影響などで空店舗・空地が増加している。枕崎駅の乗降客数も1日約100人と極めて少ない。
地域要因の将来予測	当該地域は、枕崎市の中心部の旧来の商業地域であるが、駅前及び郊外の大型店に願客が流出し収益性が低下している。空店舗・空地が多く、商業地に対する需要は低下し、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は枕崎市の既成商業地域と周辺幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ法人や個人事業者である。ただし、店舗経営者の高齢化、営業不振などから供給圧力が強い一方で閉店舗や空室も見られ、大型店舗の影響や地域経済情勢、雇用情勢等から商業地の有効需要は減退している。需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因	枕崎市の人口は年々減少し、現在約2万2千人、高齢化率は36％を超えている。基幹の水産業も以前より水揚量が減少し低迷している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 31度2722754 北緯 130度2993543

Map

Related information

Makurazaki Station(23,700円 / m²)Satsumaitashiki Station(21,400円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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