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Real estate appraisal report of 6 Chome-8-13 Higashikoiwa, Edogawa-ku, Tōkyō-to 133-0052, Japan

= 375,000 yen

375,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 6 Chome-8-13 Higashikoiwa, Edogawa-ku, Tōkyō-to 133-0052, Japan was determined for 375,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５
Address	東小岩６−８−１３ 6 Chome-8-13 Higashikoiwa, Edogawa-ku, Tōkyō-to 133-0052, Japan
Price	375,000yen/㎡
Access	Koiwa , 500 M
Acreage	163㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
Present	store, office, apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中層の小売店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域
Main road	south 9.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kudou Takayoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	工藤貴好
価格	376,000円/㎡
個別的要因	格差率に変動はないが、日影規制により建物の高さが規制され、容積率を十分に消化できないことから、金融緩和局面でも需要は弱い。
地域要因	小岩駅からやや離れた近隣商店街に位置しており、商圏は狭く、空き店舗も散見される。一方で金融緩和等により住宅の需要は旺盛である。
市場の特性	同一需給圏は概ね江戸川区、葛飾区内の駅周辺以外の近隣または路線商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ地元資本の小規模事業者もしくは個人であり、幹線道路沿いの大規模画地についてはマンションディベロッパーの投資もみられる。概して商況は厳しく、空き店舗も多く見られ、商業テナントの新規需要は医療、美容院、学習塾等に限られる。金融緩和下においても投資家の目線からやや外れており、価格動向としては周辺住宅地の価格水準に近づく傾向にある。
一般的要因	東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

Survey report by Kawasaki Nobukazu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	川崎信和
価格	373,000円/㎡
個別的要因	対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因	小売り店舗としての需要は厳しいものの、利便性は高いため地域であるため、周辺の住宅地と同様に緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測	中層の小売店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、旧来型の商店街の経営環境は厳しいものがあり、次第に住宅地へと移行していくものと予測する。利便性が高いため地価は堅調に上昇していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接市区に存する商業地域であり、特に江戸川区内の近隣商業地域は代替性が高い。需要者の中心は、自営目的の小規模事業者、個人のほか、賃貸目的の個人、法人も想定される。旧来型の商店としての需要は厳しいものの、賃貸住宅としての需要は堅調である。市場の中心価格帯は周辺の住宅地とほぼ同等水準と推察される。なお、周辺住宅地の中心価格帯は、土地が70∼80㎡で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。
一般的要因	利便性の高い大型商業施設へ顧客の流出は止まらず、旧来型商店街の経営環境について改善の動きは見られない。一方、住宅需要は堅調である。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度7336927 北緯 139度8869625

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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