Real estate appraisal report of 1 Chome-3-11 Tateshita, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2441, Japan
47,600 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-3-11 Tateshita, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2441, Japan was determined for 47,600 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 宮城県岩沼市館下１丁目４８番４ |
| Address | 館下１−３−１１ 1 Chome-3-11 Tateshita, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2441, Japan |
| Price | 47,600yen/㎡ |
| Access | Iwanuma , 170 M |
| Acreage | 197㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| Present | store |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| Main road | north east 8.0m prefectural road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | commercial districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),400(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Kai Hiroaki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 甲斐裕朗 |
|---|---|
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市による駅前整備計画の進捗により空地が介在しマンション等も見られ現在の繁華性は低い。中長期的に整備計画の進展に伴う高度利が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | JR岩沼駅前整備計画に呼応し付近にマンション等が立地。商業地としては商況が低いが、当分の間周辺住宅地需要の影響等を受けつつ推移するものと予測する。地価は横ばいから転じて微増傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岩沼市の既存商業地域を中心としてJR東北本線沿線の名取市等の商業地域を含む。需要者は既存商店街において収益事業採算を見込む地元資本を中心とした店舗経営者等であり、まとまった画地は宅地分譲やマンション適地として開発業者による需要も考えられる。顧客が郊外大型店等に流出して既存商店街は閉鎖店舗が増えており、一方で住宅地化の動き等も見られ、商業用地としての需要が少ないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 市内は震災復興整備事業が一服。住宅地はJR線西側の需要が多い。商業地は駅前整備計画があるが周辺住宅地需要の影響を受け需要増が見込まれる。 |
Survey report by Satou Norihiko (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 佐藤紀彦 |
|---|---|
| 価格 | 47,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅前立地となるため、ある程度の店舗用地需要が認められるほか、画地の規模・形状は住宅地にも適しており、買手層からの引き合いは安定している。 |
| 地域要因 | 地価の長期下落により、割安感が強まってきたため、住宅地への潜在的な転用可能性が高まっており、地価の緩やかな上昇局面は今後暫く続く見込み。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅至近で利便性に優れ、マンション等による高度利用も進んでいる。商業地として繁華性は乏しいが、背後住宅地域で地価上昇基調にあるため、その波及効果により、当面、地域内の地価も緩やかに押し上げられる見込み。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岩沼市の普通商業地域及び商業立地性が認められる住宅地域一帯。近隣地域は、駅前通りに面しており、立地条件に着目して店舗・飲食店の進出を検討する地元企業・全国展開企業が買手候補者となるが、買物客の回遊性は認められず、他方で、背後住宅地域と地価水準が逆転しているため、地価の割安感が、共同住宅用地を含む住宅需要を喚起する結果となる。総額的相場が形成される程まで取引量は多くはないが、全体として小規模物件の流通性が高い。 |
| 一般的要因 | 岩沼市の旧来型商業地域では、顧客流出が進む中で、住居系用途との混在が進んでおり、これが地価の下落傾向に歯止めを掛ける要因となっている。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度1107942 北緯 140度8649243 |
Map
2 Chome-3-6 Futaki, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2448, Japan1 Chome-2-10 Chūō, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2432, Japan2 Chome-7-12 Sakura, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2433, JapanIwanuma, Miyagi Prefecture, Japan1 Chome-3-31 Ainohara, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2431, JapanIwanuma, Miyagi Prefecture, JapanSakura, Iwanuma, Miyagi Prefecture 989-2433, Japan2 Chome-14-4 Takekuma, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2459, JapanYamato, Iwanuma, Miyagi Prefecture 989-2475, Japan2 Chome-3-12 Chūō, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2432, Japan3 Chome-13-36 Sakura, Iwanuma-shi, Miyagi-ken 989-2433, Japan
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Iwanuma Station(41,800円 / m²)Tatekoshi Station(53,900円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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