Real estate appraisal report of 9-27 Sawachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0075, Japan


79,300 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 9-27 Sawachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0075, Japan was determined for 79,300 yen / m².

滋賀県彦根市佐和町20番の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)滋賀県彦根市佐和町20番
Address佐和町9−27
9-27 Sawachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0075, Japan
Price79,300yen/㎡
AccessHikone , 300 M
Acreage451㎡
Aspect ratio(1.0:2.0)
Structure建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
Presentstore, apartment-house
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinity中低層の店舗、事務所等が混在する既成商業地域
Main roadsouth east 11.0m prefectural road
The other roads背面道
Allocation of use zoningcommercial districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio80(%),600(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Kawarazaki Kazuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士河原崎和夫
価格79,300円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の画地であるが二方路画地であることから個別的要因に基づく優位性があり、競争力の程度はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因彦根駅近くの商業地域で一定の立地ポテンシャルは有する。中層階以上は店舗需要が厳しく中心商業地の空洞化も相まって地価はやや弱含みである。
市場の特性同一需給圏は湖東地区から湖北地区の彦根市及び近郊市域内のJR主要駅勢圏内既成商業地の圏域と判断する。需要者の中心は法人事業者等と判断する。JR彦根駅近接地域に位置し一定の立地ポテンシャルを有するが彦根市内においては郊外大型店舗への顧客流出傾向が顕著で旧態依然とした既成商業地の空洞化は依然進捗し収益性の減退傾向、住居系用途の混在も進みつつある。中心価格帯の把握は若干困難であるが概ね7∼9万円/㎡程度が中心である。
一般的要因彦根市人口は横ばい傾向であるが高齢化率は進行。駅前商業地は近年テナントの入替わりが激しく旧態依然とした中心市街地は活性化が鈍化している。

Survey report by Saitoumie (Written in Japanese)

不動産鑑定士齊藤美絵
価格79,300円/㎡
個別的要因二方路画地であることから利便性等の面で競争力の程度はやや優る。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因彦根駅に近い商業地域であるが、駅周辺のテナント需要は弱く、賃料は概ね横ばいだが、空室率は高い。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測彦根駅近くの既成商業地域で、格別の変動要因はない。駅周辺の既成商業地域の集客性は依然として弱く、空室率も高い。今後も地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市及び周辺市町の主要駅周辺を中心とする商業地域の圏域である。中心となる需要者は地元企業のほか他府県の企業や大手企業も見込まれるが、大型商業施設間の競争激化が進む中、本地域の集客は低迷している。市場中心価格帯は単価ベースで7∼9万円/㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
一般的要因県内景気は住宅投資等で堅調な動きがあるものの、全体的には弱含み。彦根市のテナント市場は概ね縮小傾向である。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度272578
北緯 136度2604142

Map

8-24 Asahimachi, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0073, Japan2-29 Daitōchō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0074, JapanHikone, Shiga Prefecture, Japan6-47 Tachibanachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0062, JapanHikone, Shiga Prefecture, Japan9-27 Sawachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0075, Japan6-9 Sawachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0075, JapanHikone, Shiga Prefecture, Japan5-8 Funamachi, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0072, JapanHikone, Shiga Prefecture, JapanHikone, Shiga Prefecture, Japan

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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Market price in Shigaken (Descending)

Zeze Station114,000 yen / m²
Zezehonmachi Station114,000 yen / m²
Rittou Station112,000 yen / m²
Ishiba Station105,550 yen / m²
Shimanoseki Station105,550 yen / m²
Oiwake Station105,550 yen / m²
Ootsu Station105,550 yen / m²
Minamikusatsu Station99,050 yen / m²
Moriyama Station98,950 yen / m²
Kusatsu Station98,600 yen / m²

Market price in Shigaken (Ascending)

Asahino Station13,100 yen / m²
Kouga Station14,200 yen / m²
Kawake Station15,600 yen / m²
Torahime Station15,750 yen / m²
Hino Station15,900 yen / m²
Ouminagaoka Station16,600 yen / m²
Terashou Station19,600 yen / m²
Kashiwabara Station20,600 yen / m²
Toyosato Station24,400 yen / m²
Adogawa Station25,200 yen / m²

Change of market price in Shigaken (Descending)

Zezehonmachi Station+10.68%
Kounan Station+5.13%
Asahino Station+4.8%
Rittou Station+2.75%
Moriyama Station+1.54%
Minamikusatsu Station+0.81%
Kusatsu Station+0.41%
Tehara Station0.0%
Oumihachiman Station0.0%
Take Tasuku Station-0.18%

Change of market price in Shigaken (Ascending)

Tamura Station-27.45%
Hamaootsu Station-24.14%
Tagataishamae Station-22.14%
Shinohara Station-21.14%
Hikoneserikawa Station-21.13%
Kouga Station-21.11%
Takamiya Station-20.2%
Ishiba Station-15.56%
Shimanoseki Station-14.88%
Ootsu Station-14.88%

Market price in Japan (Descending)

Yuurakuchou Station12,200,000 yen / m²
Toukyou Station12,000,000 yen / m²
Kyoubashi Station10,365,000 yen / m²
Nihonbashi Station6,990,000 yen / m²
Hacchoubori Station6,600,000 yen / m²
Sakuradamon Station3,155,000 yen / m²
Kouji Machi Station2,810,000 yen / m²
Hanzoumon Station2,745,000 yen / m²
Takebashi Station2,700,000 yen / m²
Kudanshita Station2,700,000 yen / m²

Market price in Japan (Ascending)

Akabira Station3,900 yen / m²
Kitayoshihara Station6,050 yen / m²
Hagino Station6,700 yen / m²
Shintotsukawa Station8,050 yen / m²
Takigawa Station8,100 yen / m²
Nakata Station8,850 yen / m²
Mokuzou Station8,850 yen / m²
Kawabe Station9,300 yen / m²
Fujisaki Station9,300 yen / m²
Motowanishi Station10,800 yen / m²

Change of market price in Japan (Descending)

Ooizumi Station+142.74%
Hacchoubori Station+124.87%
Jinbou Machi Station+118.85%
Hobara Station+116.55%
Kawasaki Station+91.72%
Akihabara Station+88.46%
Kudanshita Station+87.5%
Takashima Machi Station+86.73%
Bakuro Machi Station+82.88%
Shinokachimachi Station+71.61%

Change of market price in Japan (Ascending)

Higashihonganjimae Station-73.47%
Nagoya Station-65.43%
西11丁目 Station-65.01%
西15丁目 Station-61.59%
Chiyokenchouguchi Station-60.43%
Susuki No Station-59.77%
Okayama Station-57.54%
Atagobashi Station-54.91%
西18丁目 Station-53.33%
Kohashi Station-52.11%
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