Real estate appraisal report of 6-47 Tachibanachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0062, Japan
= 83,000 yen
83,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 6-47 Tachibanachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0062, Japan was determined for 83,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
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| Lot number(Chiban) | 滋賀県彦根市立花町字油屋町２２２番 |
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| Address | 立花町６−４７
6-47 Tachibanachō, Hikone-shi, Shiga-ken 522-0062, Japan |
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| Price | 83,000yen/㎡ |
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| Access | Hikone , 1 , 000 M |
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| Acreage | 178㎡ |
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| Aspect ratio | (1.0:2.5) |
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| Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
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| Present | store, residence |
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| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
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| The vicinity | 低層店舗、事務所等が混在する既成商業地域 |
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| Main road | south west 16.0m prefectural road |
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| The other roads | |
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| Allocation of use zoning | commercial districts |
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| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),400(%) |
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| Development area | urbanization area |
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| Natural environment | |
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Survey report by Konishi Yasunori (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 小西靖則 |
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| 価格 | 82,800円/㎡ |
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| 個別的要因 | 標準的な規模・形状の中間画地であり、基準容積率がやや優るが、個別的要因に特段の優劣を及ぼす程度は低く、競争力の程度は標準的である。 |
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| 地域要因 | 古くからの商業地であり、土地利用の特段の変動は無いが、新規の店舗立地等は皆無であり、徐々に住宅地的性格が強まると思われる。 |
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| 地域要因の将来予測 | 古くからの既成商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、商業構造の変化に伴い、徐々に住宅地的利用に移行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。 |
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| 市場の特性 | 同一需給圏は彦根市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。古くからの商業地域であり、近年は大型店舗への顧客流出や事務所需要の低迷により商業地としての繁華性は減退しており、徐々に住宅地的色彩を強めつつある。需要者層としては、近隣の事業者を中心とした地元商業事業者が想定される。需要の中心となる価格帯は、土地単価で80，000円／㎡∼85，000円／㎡程度である。 |
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| 一般的要因 | 彦根市域では近年、幹線道路沿いに大規模商業集積が相次いで開業し、商業核が分散化する傾向にある。一方、旧来からの商店街は衰退傾向にある。 |
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Survey report by Kawarazaki Kazuo (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 河原崎和夫 |
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| 価格 | 83,200円/㎡ |
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| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する一方路画地であり個別的要因に基づく特段の優劣はない。基準容積率が優るが、地域内使用容積率の実態から効用は低位。 |
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| 地域要因 | 周辺は業務的色彩もある地域で一定の立地ポテンシャルは有する。中層階以上は店舗需要が厳しく中心商業地の空洞化も相まって地価は弱含みである。 |
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| 地域要因の将来予測 | JR彦根駅勢圏内の県道沿い既成商業地で業務的色彩も有するが土地利用は低層利用が主である。発展的な郊外大型店舗への顧客流出や地域内高齢化による中心商業地の空洞化が顕著であり地価は弱含みで推移すると予測。 |
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| 市場の特性 | 同一需給圏は主として県北東部の彦根市及び近郊市域内のJR主要駅勢圏に存する既成商業地の圏域と判断する。需要者の中心は法人事業者と判断する。JR彦根駅徒歩圏内で市街地中心部に位置する本地域においては一定の立地ポテンシャルを有するが、彦根市内においては郊外大型店舗への顧客流出傾向が顕著で旧態依然とした既成商業地の空洞化は依然進捗し、商業的色彩は減退傾向。中心価格帯の把握は若干困難であるが概ね8∼9万円／㎡程度が中心である。 |
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| 一般的要因 | 彦根市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格・件数はともに減少傾向である。旧態依然とした中心市街地は活性化が鈍化している。 |
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Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
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| 土地利用・植生 | 宅地 |
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| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
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| 緯度・軽度 | 東経 35度2709753
北緯 136度2556675 |
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